別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州八幡西 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 5-5 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大武　克己   TEL.
鑑定評価額 38,700,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区藤田１丁目１４番外
｢藤田１－１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 328  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:2		 事務所

ＲＣ4		 中低層の店舗等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南東25m国道、背面道 水道、ガス、下水 黒崎

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線国道３号沿いの商業地域 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 黒崎駅　東方

800m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 黒崎都心部東側の国道３号沿いの商業地域である。幹線道路沿いには賃貸マンションの需要が強く、店舗、事務
所のほか兼用住宅としての利用が維持されるものと予測し、当分は、強含みで推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区及び周辺市区一円の幹線及び準幹線沿いの商業地域と判定される。主たる需要者は、店舗等経
営目的の個人・法人及び投資目的の不動産業者等である。やや店舗密度の低い状況にあり店舗や事務所需要は、左程多
くはないが、都心部の利便性に着目したマンション需要等により、地価は強含みで推移している。かかる状況の中、取
引価格にバラツキが見られる等、現時点では取引の中心価格帯は把握できない状況ではある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、賃料の遅行性等を受け、元本と果実の関係が稀薄となっており収益価格がやや低位に試算されたものと思
料される。よって、かかる市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、需
給動向を勘案して、さらに単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域の経済は緩やかな回復傾向。個人消費は
物価上昇等の影響を受けつつも緩やかに増加
。食料品等も底堅く推移。乗用車販売は、持
ち直し傾向。

都心部での賃貸マンションの需要増の影響が
あり、価格の値頃感もあり需要増。



商業収益性等の効用に影響を与えるような個
別的要因に特段の変動は認められない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０７
Ｋ
-11108		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m国道、
西5m、角地
商業

(100,400)
b 八幡西０７
Ｋ
-10106		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m市道、
北5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,660)
c 八幡西０７
Ｋ
-30302		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西20m国道、
南3.8m、
北2.5m、
東2.5m、
四方路
準工

(70,200)
d 八幡西０７
Ｋ
-10221		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西25m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e 八幡西０７
Ｋ
-10408		 北九州市八幡西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m市道、
西56m、角地
準工
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
116,587  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
120,322 		 100
[ 105.0]
114,592 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
118,000 
b (　           ) 
142,423  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
140,117 		 100
[ 119.4]
117,351 
121,000 
c (　           ) 
98,935  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
101,215 		 100
[  83.8]
120,782 
124,000 
d (　           ) 
110,608  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,488 		 100
[  97.0]
115,967 
119,000 
e (　           ) 
90,750  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
89,957 		 100
[  83.9]
107,219 
110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



北九州八幡西 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,169,837 
5,150,945 
17,018,892 
15,984,000 
1,034,892 		 （　0.9608）
994,324 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     27,620,111 円　　　　（　     84,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 260.00 ＲＣ4 1,040.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   328 ㎡     13.0 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗・２階以上は事務所、各階はフロア貸し想定。 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 店舗兼事務所としては標準のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
260.00 
75.0 
195.00 
2,720 
530,400 		 4.0  2,121,600 
2.0  1,060,800 

 2～ 2		 事務所
260.00 
80.0 
208.00 
2,220 
461,760 		 4.0  1,847,040 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
260.00 
80.0 
208.00 
2,220 
461,760 		 4.0  1,847,040 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
260.00 
80.0 
208.00 
2,220 
461,760 		 4.0  1,847,040 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,040.00 
78.8 
819.00 

1,915,680 		 7,662,720 
1,060,800 
⑨年額支払賃料      1,915,680 円　×　12ヶ月　＝　      22,988,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     819.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,988,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,149,408 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,838,752 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,662,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          72,796 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,060,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         258,289 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,169,837 円　　　　（　        67,591 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,845 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,720 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,350,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 689,645 円  　　　       22,988,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      276,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,295,000 円  　　　　    270,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       270,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       270,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,150,945 円　（　　　　　　        15,704 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 270,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　   1,040.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,984,000 円  
（　　　　　        48,732 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,169,837 円      
②総費用 5,150,945 円      
③純収益　①－② 17,018,892 円      
④建物等に帰属する純収益 15,984,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,034,892 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 994,324 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,031 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,620,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡西区藤田一丁目１４番
 2935000168178-0000
2 　北九州市八幡西区藤田一丁目１６番
 2935000168180-0000
3 　北九州市八幡西区藤田一丁目７４番
 2935000168244-0000
4 　北九州市八幡西区藤田一丁目７６番
 2935000168246-0000
5 　北九州市八幡西区藤田一丁目８６番
 2935000168253-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州八幡西 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡西 5-5 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　添野　敬一   TEL.
鑑定評価額 39,000,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡西区藤田１丁目１４番外
｢藤田１－１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 328  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:2		 事務所

ＲＣ4		 中低層の店舗等が建
ち並ぶ路線商業地域
 南東25m国道、背面道 水道、ガス、下水 黒崎

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道３号線沿いの商業地域 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 黒崎駅　東方

800m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 主要幹線道路沿線の商業地域である。店舗などの商業集積性はやや低下傾向にあるが、賃貸を中心とした共同住
宅需要は堅調に推移している。地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、北九州市全域の幹線道路沿いを中心とした商業地域である。需要者の中心は、同地域で店舗出店
を希望する個人・法人及び不動産投資により利益を得たい不動産業者等である。しかし同地域は、北九州市全体の衰退
と並行して、商業地としての繁華性は低迷するも住宅需要は堅調であり、周辺では共同住宅利用が増加傾向にある。取
引の中心となる価格帯は、規模・用途等にバラツキが多く、見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき試算し
ており、各補修正項目とも十分に検討している。一方収益価格は賃料水準及び還元利回り等の将来予測において若干の
不確定要素を含んでおり、規範性に関しては相対的にやや劣るものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格
も比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    108,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の投資用不動産は、需要が回復基調にあ
る。特に商業地域については利便性の良否、
背後人口の多寡により需要に差異を有する。


店舗などの商業繁華性はやや低調であるが、
賃貸を中心とした共同住宅としての需要は堅
調に推移している。


特になし。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡西 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡西０７
Ｋ
-10106		 北九州市八幡西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m市道、
北5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,660)
b 八幡東０７
Ｋ
-11003		 北九州市八幡東区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西8m市道、
北30m、角地
商業

(100,400)
c 八幡東０７
Ｋ
-10705		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m県道、
東15m、角地
商業

(100,400)
d 八幡東０７
Ｋ
-10297		 北九州市八幡東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西20m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
142,423  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
140,117 		 100
[ 117.6]
119,147 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
100,000 		 100
[  83.8]
119,332 
123,000 
c (　           ) 
132,337  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
132,209 		 100
[  99.9]
132,341 
136,000 
d (　           ) 
111,676  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
120,678 		 100
[ 100.9]
119,602 
123,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    124,000 円／㎡]  



北九州八幡西 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,276,493 
5,644,852 
18,631,641 
17,641,600 
990,041 		 （　0.9608）
951,231 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     26,423,083 円　　　　（　     80,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡西 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 260.00 ＲＣ4 1,040.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   328 ㎡     13.0 m x   28.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造４階建ての店舗兼事務所を想定した。 ⑦有効率　  78.8 ％
の理由		 同様の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
260.00 
75.0 
195.00 
2,920 
569,400 		 4.0  2,277,600 
2.0  1,138,800 

 2～ 4		 事務所
260.00 
80.0 
208.00 
2,450 
509,600 		 4.0  2,038,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,040.00 
78.8 
819.00 

2,098,200 		 8,392,800 
1,138,800 
⑨年額支払賃料      2,098,200 円　×　12ヶ月　＝　      25,178,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     819.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金充当のため不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,178,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,258,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,919,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,392,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,732 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,138,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         277,281 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,276,493 円　　　　（　        74,014 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,054 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,920 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡西 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,490,000 円  　　　　    298,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 755,352 円  　　　       25,178,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      270,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,533,000 円  　　　　    298,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       298,000 円  　　　　    298,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       298,000 円  　　　　    298,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,644,852 円　（　　　　　　        17,210 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 298,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　   1,040.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,641,600 円  
（　　　　　        53,785 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,276,493 円      
②総費用 5,644,852 円      
③純収益　①－② 18,631,641 円      
④建物等に帰属する純収益 17,641,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 990,041 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 951,231 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,900 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,423,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡西 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡西区藤田一丁目１４番
 2935000168178-0000
2 　北九州市八幡西区藤田一丁目１６番
 2935000168180-0000
3 　北九州市八幡西区藤田一丁目７４番
 2935000168244-0000
4 　北九州市八幡西区藤田一丁目７６番
 2935000168246-0000
5 　北九州市八幡西区藤田一丁目８６番
 2935000168253-0000
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備考