別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出 北九州八幡西 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 3-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　坂下　庸平   TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 北九州市八幡西区茶屋の原２丁目１０１１番１ ②地積(㎡) 1,212  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 田 住宅団地に隣接する熟成度の高い地域 北西5m市道 ガス 楠橋 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西  200 ｍ、南  200 ｍ、北  250 ｍ ②標準的使用 転換後、造成後の戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   40.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模の宅地造成開発が進む 地域 道 路 ５ｍ市道 交通 施設 楠橋駅北東方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の 　将来予測 近隣地域の付近では小規模な住宅開発などもあり、良好な高速道路アクセスを背景として住宅需要も比較的堅調 である。今後の背後人口などの動向も踏まえると、地価は穏やかな上昇基調で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 転換後、造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     18,600 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     15,400 円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域では戸建住宅などの周辺に農地が広がり、閑静な居住環境を形成している。主たる需要者である戸建住宅開発 業者や不動産業者等は適正な在庫水準や建築費の上昇等をとくに注視しながら事業を継続している。八幡西区等を中心 とする宅地見込地の同一需給圏では区画整理事業や小規模な住宅開発も行われ、宅地需要は比較的堅調と判断される。 土地の取引価格は、規模や目的、条件等により一様でないため、中心価格帯を十分に見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 控除法による価格は戸建住宅開発業者の投資採算性を反映した理論的な価格であるが、開発計画や熟成度修正などの算 出過程に想定要素を含むことから試算価格としての信頼性が相対的にやや劣る。一方、比準価格は周辺類似地域などの 取引事例から求めた実証的な価格であり規範性を有している。よって、本件においては、比準価格を重視し、控除法に よる価格を比較考量のうえ、単価と総額との関連性などにも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     18,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.6 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡西区を含む圏内の経済状況は回復している。個 人消費や雇用情勢などが好調で適正な金利水準や設 備投資等が景気を支えている。 地域要因における特段の変動は見られない。全体的 な品薄感から諸条件等の良好な宅地見込地の需要は 比較的堅調に推移していくと思料される。 対象地の個別的要因に係る特段の変動は認められな い。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他