令和7年1月10日　提出 北九州八幡西 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -28 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大武　克己   TEL.

鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区青山２丁目４番３外 ｢青山２－４－１０｣ ②地積 　(㎡) 1,631   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 共同住宅 ＲＣ6 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 西8m市道、三方路 水道、ガス、下水 萩原 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 青山地区の丘陵地にマンショ ンが多く見られる地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 筑豊電鉄線萩原駅　南 東方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 従前よりマンション開発が多く行われた住宅地域。周辺には一部戸建ミニ開発も散見されるが、今後も概ね現状 を維持したまま、推移するものと予測。マンション用地需要は引き続き顕著であり、上昇傾向が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               92,800 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区を中心に北九州市内の分譲マンション開発が可能な住宅地域と判定する。主たる需要者は事業 採算性を主目的とする中堅のマンション開発業者及び不動産業者等である。当該地域はコアとなる市街地に近く、生活 利便施設も比較的充実している点等により住宅地需要は堅調に推移し、マンション用地需要は継続して特に顕著となっ ている。かかるなか、取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況ではある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格である。開発法による価格は、開発業者の投資採算性に着目した 価格で、理論的価格であり、土地に対する資本投下限度額を表しているといえる。よって、本件においては、市場参加 者の市場性を反映した比準価格と投資採算性を反映した開発法による価格は、何れも説得力を有すると判断される。よ って両価格を関連付け、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の経済は緩やかな回復傾向。建築費及び マンション分譲価格は引き続き上昇。当区の 人口は継続して減少傾向で、世帯数は微増傾 向にある。 マンション用地需要は引き続き高い。青山地 区の人口は、ここ１年微減。周辺では、戸建 て住宅用地の売買も散見される。 生活利便性等土地の個別性に影響を与えるよ うな個別的要因に特段の変動は認められない 。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％