令和7年1月10日　提出 北九州八幡西 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -24 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　坂下　庸平   TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区瀬板１丁目１２２８番１３外 ｢瀬板１－６－５｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が緩 傾斜地に建ち並ぶ住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 陣原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 陣原駅南西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因などに格段の変化をもたらす事由は見当たらない。郊外の丘陵地勢を有する既成住宅地域であり不動産 市況の底入れ感がある。今後の土地価格は横ばい若しくは微増していくものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は八幡西区及び隣接周辺区等の戸建住宅地域一帯である。地縁者や圏域内の居住者などが主な需要者 となる。丘陵地等で街路条件などが劣る住宅団地に対する需要は軟調であったが、付近一帯の代替競争関係にある不動 産の品薄から底打ち感が市況に出始めている。総じて、地価は安定的に推移しているが、取引の中心となる土地価格は 規模や諸条件にも依るため一概に判断しずらい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近一帯では自己利用目的の戸建住宅等が一般的でアパート等の共同住宅はほとんどない。賃貸市場は十分な成熟性を 維持していると判断し難いため収益価格の導出を断念した。その一方で比準価格は実証的な価格で規範性に富み、不動 産市況を適切に反映している。よって、本件では説明力を有する比準価格を標準に代表標準地の推移や前年度変動率、 さらには不動産の需給動向なども考慮のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -11           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,400 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [146.0] [100.0] 100 41,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡西区を含む北九州圏の経済は回復基調に ある。金利上昇や物価上昇も懸念されるなか 、個人消費や雇用情勢、住宅投資等が安定的 に維持される。 地域要因における特段の変動はみられない。 高台等の利便性がやや劣る土地の需要は弱含 みであるが、底入れ感や割安感から回復に移 行しつつある。 対象地の個別的要因に係る特段の変動は認め られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％