令和7年1月10日　提出 北九州八幡西 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -23 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区松寿山１丁目９８６番５２ ｢松寿山１－７－１４｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 折尾 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   220 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 折尾駅　南方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、区画整然とした住宅団地である。変化に乏しく格別の変動要因も見当たらないため、概ね現状維持 で推移している。こうした状況は今後も当分の間は継続するであろうと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八幡西区北西部を中心とする住宅地域一帯である。需要の中心は、戸建住宅を指向する地縁者で ある。圏内の市場では、生活利便性や快適性等を指標として取引が行われている。現佐のところ市況には特筆すべき変 動要因は見当たらず、地価は概ね安定基調で推移しているものと判断される。取引価格については、規模等によってバ ラツキがあるが、中心価格帯は、土地のみの更地取引の場合で、１０００～１５００万円程度であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、事例適格要件を具備した取引事例を採用して適切に試算しており、説得力を有する価格が求めら れたものと判断した。収益価格は、当該標準地周辺において明確な住宅の賃貸市場を確認できなかったため試算するこ とができなかった。したがって、本件では、鑑定評価の手順の各段階について客観的、批判的に検討した上で比準価格 を採用して、専門職業家としての良心に従い適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏内の景気は回復基調である。不動産市況は 概ね安定しているが、立地性などの優劣によ る市況の２極化・個別化傾向は徐々に進展し ている。 近隣地域の地域要因には特筆すべき変動はな い。周辺一帯では相応の取引が見られ、需要 は概ね安定基調で推移しているものと判断さ れる。 個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％