令和7年1月10日　提出 北九州八幡西 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -21 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　坂下　庸平   TEL.

鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区大膳２丁目１０４９番３７ ｢大膳２－１９－３｣ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,184) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4.6m市道 水道、ガス、下水 折尾 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４．６ ｍ市道 交通 施設 折尾駅　南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因などに変化をもたらす事由はとくに見当たらない。居住環境の比較的良好な住宅地の好況を反映して、 街路環境がやや劣る物件も選好の対象となっている。今後とも地価は安定的に推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は八幡西区及び周辺市区等の戸建住宅地域を中心とする圏域である。主な需要者は地縁を有する個人 や圏域内の居住者などである。従来、街路環境がやや劣る既存住宅団地等の戸建住宅に対する需要は弱含みであったが 付近の優良物件の品薄感から市況は回復している。取引の中心となる土地価格は規模や諸条件にも依るが標準的なもの で概ね５５０～６５０万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅や貸家等は殆んどなく自己利用目的の戸建住宅が支配的な近隣地域では賃貸市場の熟成の程度は総じて低いと 判断される。実証的な比準価格は同一需給圏内の検証可能な取引事例から算出しており十分な説明力を有している。 よって、本件においては収益還元法の適用を断念し戸建住宅の市場動向を反映した比準価格を中心に代表標準地の価格 均衡にも留意のうえ、専門職業家としての良心のもと適正な鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -23           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [149.2] [100.0] 100 40,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気を牽引する個人消費や雇用情勢等の好調 を反映し、八幡西区などを含む北九州の経済 情勢は回復基調にある。設備稼働も適正水準 を保っている。 地域要因における特段の変動は見受けられな い。全体的な優良物件の品薄感から需要選好 が弱かった既存住宅団地の需要は回復基調で 推移している。 対象地の個別的要因に係る特段の変動は認め られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％