令和7年1月10日　提出 北九州八幡西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -6 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区永犬丸西町３丁目１０１７番２８３ ｢永犬丸西町３－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 三ヶ森 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 緩傾斜地勢の既存戸建住宅地 域 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 三ヶ森駅　西方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており土地利用に影響を及ぼす変動要因は無く現状を維持し、地価水準は堅調な住宅 地需要を背景に緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 中間市に近い八幡西区南西部の既成戸建住宅地であり、同一需給圏は筑豊電鉄線上の各駅を最寄りとする一円の戸建住 宅地域と思料する。主な需要者は個人で取引に当たっては主に利便性、安全性、快適性が検討され取引相場が重要な判 断基準となる。取引の中心となる価格帯は１坪当たり１５万円～２０万円程度と推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地－３（２）（３）の理由により取引事例比較法のみの適用となった。主たる市場参加者は個人であり、市場におい ては利便性、快適性、安全性を重視して取引に係る意思決定が行われる傾向がある。比準価格は利便性、快適性、安全 性に着目して多数の取引事例を比較検討して求めており、実証性を備えた価格として説得力を有することから比準価格 を採用し、かつ代表標準地からの規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,900 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [101.0] 100 56,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が続いているものの物価 上昇の影響が地域経済に顕在している事が懸 念材料として残る。 土地利用に影響及ぼす変動要因は無く現状を 維持し、地価水準は市況を反映して緩やかな 上昇基調で推移している。 特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％