令和7年1月10日　提出 北九州八幡西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -5 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大武　克己   TEL.

鑑定評価額 5,130,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区高江３丁目２９７２番２４ ｢高江３－９－３１｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の既成住 宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 筑豊香月 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中間市に近い郊外既存の住宅 地域。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 筑豊香月駅　北西方 500m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当区郊外に位置する既存の住宅地域で、当分の間現状維持で推移するものと予測するが、街路配置等のやや劣る 状況もあり需要は引き続き少ないが、値頃感もあり地価水準は当分の間は、安定的に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡西区及び隣接市等の住宅地域と判定される。主な需要者は、北九州市都心部等に通勤する八幡西区 内の居住者である。当該地域は、中間市に近く八幡西区南部に位置する郊外の住宅地域であり、生活利便性において優 位性はなく住宅地需要は相対的に強くない状況が継続している。かかるなか、当該地域内での取引の価格帯は、２００ ㎡程度の土地で５００～６００万円が中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅の多い既存の住宅地域で、アパート等の収益物件は皆無で、自用目的の取引が中心であり、収益 性は取引の指標とはならないと判断される。よって、収益還元法の適用は断念し、実証的かつ市場の実態を反映した客 観的な比準価格を標準に、不動産の需給動向等を勘案し、単価と総額の関連に留意し鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の経済は緩やかな回復傾向。個人消費は 緩やかに増加、住宅投資は弱めの動き。引き 続き当区の人口は減少傾向で、世帯数は微増 傾向にある。 人口の減少率は、ここ１年も八幡西区平均よ りやや少ない。郊外に位置する岩崎、高江地 区の需要は、取引は散見されるが、引き続き やや弱い。 居住の快適性等の効用に影響を与えるような 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％