令和7年1月10日　提出 北九州八幡西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡西 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 8,710,000 円  １㎡当たりの価格 54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡西区御開３丁目３５６０番１２３ ｢御開３－２１－１２｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な既成住 宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 折尾 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平坦な地勢の区画整然とした 既成住宅地域 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 折尾駅　北東方 4.5km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ画地規模が比較的小さい既成の住宅地域であり、土地利用は、現状程度で推移すると予測す る。商業施設が近くに整っている。対象標準地の属する近隣地域の地価は堅調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域と代替競争の関係にある地域は、八幡西区と若松区の住宅地域であるが、特に八幡西区北西部の住宅地域との 代替性が高い。典型的な需要者は、北九州市に勤務地を有する個人が想定される。近くに商業施設があり、居住環境も 整っている。需要者が相対的に多く、土地価格は堅調である。中心となる価格帯は、標準的な規模の土地価格で８００ 万円～１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、八幡西区北西部に位置する若松区に近い戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、自己使用目的での取 引が一般的である。本件では、八幡西区の住宅地域における取引事例を採用して比準価格を試算しており、精度が確保 されている。一方、画地規模が比較的小さな戸建住宅地域であり、収益価格は試算しなかった。本件では、精度が確保 されている比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡西 -11           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,400 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [110.3] [100.0] 100 54,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復し、円安等の影響により 物価が上昇している。金利は上昇傾向と予想 されている。八幡西区の人口はここ一年間減 少した。 居住環境が整った画地規模が比較的小さい既 成住宅地域である。取引総額が抑えられるた め、比較的多くの需要者が見込まれ、地価は 堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％