令和7年1月10日　提出 北九州八幡東 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 5-6 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　沖永　裕章   TEL.

鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区東田１丁目６番１０５ ｢東田１－６－５｣ ②地積 　(㎡) 1,717   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 中低層の営業所や量 販店が建ち並ぶ商業 地域 南12m市道 水道、ガス、下水 八幡 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   800 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 八幡駅　北方 500m 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 八幡駅北側の街区整然とした商業地域であり、周辺では近年、大規模複合商業施設が開業するなど商業集積が進 み近隣地域への波及が指摘され、地価は今後も堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡東区及び隣接区の商業地域の圏域であり、当区東田地区の商業地との代替・競争関係が強い。需要 者は地場中小法人又は全国的規模の法人による店舗・事業所等の利用が中心的と思料する。近隣地域の周辺では近年、 アウトレットモールを中心とした大規模小売店舗・娯楽施設が開業するなど商業集積を高めており、東田地区の商業地 需要は強含みである。取引は利用目的・規模等により一様でなく中心的な取引価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、標準地と価格牽連性を有する八幡東区等の複数事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地 の収益性を反映した理論的価格であるが、近隣地域は自用の店舗・事業所等の利用が多くテナントからの賃料収受を前 提とした賃貸市場の成熟度はやや低調なため低位に試算されたものと思料する。鑑定評価額の決定にあたっては、比準 価格を重視し、収益価格を考量し、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡東区を含む北九州経済は緩やかな回復基 調にあり、個人消費・設備投資・雇用情勢は 総じて堅調に推移している。 店舗・事業所等が立地する商業地域であり、 周辺では大規模商業施設が開業し商業地域と しての熟成が進み、地価は堅調に推移してい る。 対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認 められない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％