鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
北九州八幡東 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡東 5-3

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　杉　孝一

TEL.

鑑定評価額

10,900,000 円

１㎡当たりの価格

67,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡東区大蔵２丁目６３０番５｢大蔵２－１１－１１｣				②地積　(㎡)	160 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小規模な店舗兼住宅が多い近隣商業地域	北西5.8m市道	水道、ガス、下水	八幡 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 200 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．８ｍ市道

交通

施設

八幡駅　南東方

2.9km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

商業繁華性のやや乏しい商業地域であり、地域要因等の大きな変化はない。低層の店舗の他、住宅も混在する旧
来からの既成商業地ではあるが、昨今の景気回復基調から需要は回復傾向にあり、地価はやや上昇傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八幡東区及びその周辺市町村の商業地域である。当該地域は低層店舗等の他、住宅も見られる旧来からの
商店街で、周辺の店舗の閉店も多く、繁華性がやや劣る。店舗等の主な需要者は地元の個人事業者等がほとんどであり
、他地域からの参入は少ない。このようなことから、収益目的の賃貸需要は少ない。東田地区等の大型店舗の影響を受
け、旧来からの商店街の需要は弱含んでいたが、周辺商業地域の需要回復の影響から、地価は若干の上昇傾向。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小規模な店舗の多い商業地であり、店舗等の需要が総じて弱いことから、元本に見合う賃料を収受しがたく、この賃料
に基づいて試算した収益価格はやや低位となった。一方、取引数が増えつつあり、回復傾向となってきている商業地の
市場性を反映した比準価格は実証的で、説得力に富む。従って、本件では現実市場を適切に反映していると判断される
比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、前年対象標準地の価格等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨今の景気回復基調から北九州市の商業地需
要も回復傾向にあり、八幡東区及びその周辺
の商業地需要は安定的に推移している。

小規模な低層店舗等を中心とした繁華性の低
い商業地域である。旧来型の商店街ではある
が、周辺の上昇基調の商業地の影響もあり、
地価は上昇傾向。

価格形成要因に特段の影響を与える変動要因
は特に認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡東 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡東０７Ｋ -11008	北九州市八幡東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.7m市道、中間画地		商業 (100,462)
b	八幡東０７Ｋ -10198	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ整形	南5.5m市道、西5.5m、角地		商業 (100,330)
c	八幡西０７Ｋ -10208	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	八幡西０７Ｋ -10407	北九州市八幡西区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西12m市道、北東6m、南東2.3m、三方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,190	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.0]	63,535	100 [ 92.6]	68,612	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,600
b	(　 ) 83,620	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	86,461	100 [ 126.9]	68,133		68,100
c	(　 ) 74,075	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,149	100 [ 112.0]	67,990		68,000
d	(　 ) 76,515	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	76,665	100 [ 107.7]	71,184		71,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.59	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.59	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,600 円／㎡]

北九州八幡東 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,409,643	725,990	2,683,653	2,394,700	288,953	（　0.9785） 282,741	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	8,078,314 円　　　　（　 50,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡東 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	160 ㎡	10.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を１ＬＤＫ３３㎡を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

低層店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	110.00	80.0	88.00	1,820	160,160	4.0	640,640
							2.0	320,320
2～	居宅	110.00	90.0	99.00	1,300	128,700	1.0	128,700
							1.0	128,700
～

～

～

計		220.00	85.0	187.00		288,860		769,340
								449,020

⑨年額支払賃料	288,860 円　×　12ヶ月　＝　 3,466,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,466,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 173,316 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,293,004 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	769,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,309 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 449,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 109,330 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,409,643 円　　　　（　 21,310 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,904 円/㎡　月額支払賃料（　 1,820 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡東 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	192,500 円	38,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	103,990 円	3,466,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 327,200 円	38,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 725,990 円　（　　　　　　 4,537 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9785

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,394,700 円（　　　　　 14,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,409,643 円
②総費用	725,990 円
③純収益　①－②	2,683,653 円
④建物等に帰属する純収益	2,394,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	288,953 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	282,741 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,078,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州八幡東 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市八幡東区大蔵二丁目６３０番５	2935000010076-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
北九州八幡東 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡東 5-3

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　花田　宏治

TEL.

鑑定評価額

10,800,000 円

１㎡当たりの価格

67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡東区大蔵２丁目６３０番５｢大蔵２－１１－１１｣				②地積　(㎡)	160 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	小規模な店舗兼住宅が多い近隣商業地域	北西5.8m市道	水道、ガス、下水	八幡 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 200 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近隣型商業地域

街

路

５．８ｍ市道

交通

施設

八幡駅　南東方

2.9km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの近隣商業地域であり最近は集客施設であった食品スーパーが撤退し住宅地域としての様相を強めてい
る。土地利用に影響を及ぼす特段の変動要因は無く現状を維持し、地価水準は底値感があり横這いと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

住居系用途への移行傾向を強めつつある地域であり、同一需給圏は北九州市西部を中心に市内一円に存在する変動要因
が類似した近隣型商業地域と思料する。主な需要者は不動産業者等であり取引の中心となる価格帯は１㎡当たり６万円
台後半～７万円台前半と推察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は不動産業者等であるが、小規模小売店の需要は弱含みで投資対象としての可能性が低く、かつ、投資額
に見合った賃料収入を見込む事が困難な状況では、収益価格の説得力は相対的に乏しいと思料する。一方、比準価格は
土地が潜在的に有する収益性を織り込んで形成された取引価格に基づいており、実証的で説得力を有している。よって
比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復が続いているものの物価
上昇の影響が地域経済に顕在している事が懸
念材料として残る。

土地利用に影響を及ぼす変動要因は無く現状
を維持し、地価水準は安定推移している。

特段の変動要因はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡東 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡東０７Ｋ -11003	北九州市八幡東区		建付地	（　）	台形	北西8m市道、北30m、角地		商業 (100,400)
b	八幡東０７Ｋ -11298	北九州市八幡東区		建付地	（　）	不整形	西7.2m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	八幡東０７Ｋ -11294	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.3m市道、中間画地		商業宅造規制区域 (90,400)
d	八幡東０７Ｋ -11296	北九州市八幡東区		更地	（　）	不整形	南東7.5m市道、中間画地		１中専宅造規制区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	100,000	100 [ 132.1]	75,700	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,700
b	(　 ) 60,295	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	72,851	100 [ 109.2]	66,713		66,700
c	(　 ) 79,347	100 [ 115.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,482	100 [ 122.5]	59,985		60,000
d	(　 ) 26,678	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 55.0]	48,748	100 [ 71.2]	68,466		68,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	限定価格	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -45.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,000 円／㎡]

北九州八幡東 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,677,066	800,966	2,876,100	2,662,160	213,940	（　0.9785） 209,340	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	5,981,143 円　　　　（　 37,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡東 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	160 ㎡	10.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は戸割店舗、２階は１戸当たりの平均専有面積４５㎡程度の２ＤＫを想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

構造・用途等に照らし標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	1,800	158,400	4.0	633,600
							2.0	316,800
2～ 2	住宅	110.00	90.0	99.00	1,550	153,450	1.0	153,450
							1.0	153,450
～

～

～

計		220.00	85.0	187.00		311,850		787,050
								470,250

⑨年額支払賃料	311,850 円　×　12ヶ月　＝　 3,742,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 187.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保可能と判断した

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,742,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 187,110 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,555,090 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	787,050 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,477 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 470,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 114,499 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,677,066 円　　　　（　 22,982 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,883 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡東 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	214,000 円	42,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	112,266 円	3,742,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 363,800 円	42,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,800 円	42,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,800 円	42,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 800,966 円　（　　　　　　 5,006 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9785

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,800,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,662,160 円（　　　　　 16,639 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,677,066 円
②総費用	800,966 円
③純収益　①－②	2,876,100 円
④建物等に帰属する純収益	2,662,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	213,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	209,340 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,308 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,981,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州八幡東 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市八幡東区大蔵二丁目６３０番５	2935000010076-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考