別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
北九州八幡東 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡東 5-2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　木原　正人   TEL.
鑑定評価額 34,500,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 99,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡東区西本町３丁目７番７
｢西本町３－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 248  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度利用地区


(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 金融機関、店舗兼共
同住宅等が多い商業
地域		 南27m県道、西側道 水道、ガス、下水 八幡

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ八幡駅の周辺に中高層の
建物が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 ２７ｍ　県道 交通

施設		 八幡駅　南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 八幡東区中心部の商業地域で、地域に格別の変動要因は認められず、当面は現状を維持するものと思われる。マ
ンション用地需要もあって、地域の商業地に対する選好性は高く、需要は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八幡東区中心部の商業地域と判断する。需要者の中心は、自用の事業者や収益目的の不動産業者などが
考えられる。ＪＲ八幡駅に近接する利便性の良好な商業地域で、一定の賑わいがあり、マンション用地の需要もあって
地域の商業地に対する選好性は相当高く、需要は堅調に推移している。周辺地域における商業地の取引は限られており
規模や用途もまちまちで、取引の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自用の店舗や事業所が中心の商業地域で、テナントビルなどの収益物件は少なく、賃料水準の把握が困難
な面もあり、収益価格は信頼性がやや低い。比準価格は、八幡東区の中心市街地に存する、利用状況や繁華性の程度が
類似する事例を採用しており、規範性が高く価格牽連性の強い価格と思料する。したがって本件においては、比準価格
を標準に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州八幡東 5-1           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[100.0]		 100
[109.6]		 [103.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 圏域内の景気は緩やかな回復基調で推移して
いるが、円高や物価上昇、建築費の高騰、金
利上昇などによる不動産市況への影響が懸念
される。

ＪＲ八幡駅周辺の商業集積の高い商業地域で
、マンション立地特性を有する宅地の選好性
は強く、需要は強含みで推移している。


不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡東 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡東０７
Ｋ
-10705		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m県道、
東15m、角地
商業

(100,400)
b 八幡東０７
Ｋ
-11003		 北九州市八幡東区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西8m市道、
北30m、角地
商業

(100,400)
c 八幡東０７
Ｋ
-10199		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北27m県道、
無道路地
商業

(90,400)
d 八幡東０７
Ｋ
-11006		 北九州市八幡東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e 八幡東０７
Ｋ
-10198		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5.5m市道、
西5.5m、角地
商業

(100,330)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,337  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
132,209 		 100
[  89.3]
148,050 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
152,000 
b (　           ) 
100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
100,000 		 100
[  72.9]
137,174 
141,000 
c (　           ) 
120,996  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
129,708 		 100
[  90.2]
143,800 
148,000 
d (　           ) 
87,999  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
90,023 		 100
[  69.8]
128,973 
133,000 
e (　           ) 
83,620  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
86,489 		 100
[  63.2]
136,850 
141,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    143,000 円／㎡]  



北九州八幡東 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で、土地の再調達原価の把握などが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,393,312 
4,289,864 
14,103,448 
12,995,500 
1,107,948 		 （　0.9616）
1,065,403 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     30,440,086 円　　　　（　    123,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡東 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 140.00 ＲＣ7 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 100 ％   400 ％   400 ％   248 ㎡     12.5 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所、３～７階は平均専有面積４５㎡程度のファミリータイプの共同住宅 ⑦有効率　  90.7 ％
の理由		 同規模の店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
75.0 
105.00 
2,700 
283,500 		 4.0  1,134,000 
2.0  567,000 

 2～ 2		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
2,100 
249,900 		 5.0  1,249,500 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
140.00 
95.0 
133.00 
1,500 
199,500 		 1.0  199,500 
1.0  199,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
90.7 
889.00 

1,530,900 		 3,381,000 
1,564,500 
⑨年額支払賃料      1,530,900 円　×　12ヶ月　＝　      18,370,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     889.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は慣行化していない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         528,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,370,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         528,000 円　　×　　       ％　＝　　       918,540 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,980,260 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,381,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,120 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,564,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         380,932 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,393,312 円　　　　（　        74,167 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,824 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡東 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,175,000 円  　　　　    235,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 566,964 円  　　　       18,898,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       80,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,997,500 円  　　　　    235,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       235,000 円  　　　　    235,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       235,000 円  　　　　    235,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,289,864 円　（　　　　　　        17,298 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 235,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0553     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,995,500 円  
（　　　　　        52,401 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,393,312 円      
②総費用 4,289,864 円      
③純収益　①－② 14,103,448 円      
④建物等に帰属する純収益 12,995,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,107,948 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,065,403 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,296 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,440,086 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     123,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡東 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡東区西本町三丁目７番７
 2935000054918-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州八幡東 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州八幡東 5-2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.
鑑定評価額 34,200,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 99,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市八幡東区西本町３丁目７番７
｢西本町３－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 248  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度利用地区


(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 金融機関、店舗兼共
同住宅等が多い商業
地域		 南27m県道、西側道 水道、ガス、下水 八幡

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ県道 交通

施設		 八幡駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、当該地域に特段の変動要因はなく、土地利用は当面現状を維持するも
のと予測する。共同住宅用地としての需要が堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八幡東区及び周辺区の商業地及び商住混在地域と判定した。主たる需要者は、地場の不動産開発業者や
法人のほか、圏外の機関投資家の参入も想定される。当該近隣地域においては店舗や事務所としての需要は弱含みであ
るものの、利便性の高さから共同住宅用地としての需要が堅調であり、地価は上昇傾向にある。取引ごとの画地規模の
相違などにより需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はＪＲ八幡駅前の商業地域であり、比準価格のほか収益価格も試算したが、元本価値に見合う賃料水準が形成
されておらず収益価格は低位に得られた。したがって、本件においては規範性のある事例に基づき求められた比準価格
が相対的に説得力を有すると判断してこれを重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、地域
の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州八幡東 5-1           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [109.6]
100		 100
[100.0]		 100
[111.1]		 [103.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているものの、そのペ
ースは鈍化している。設備投資や個人消費は
増加基調にあるが、住宅投資に弱めの動きが
みられる。

この一年間に特段の環境変化は認められない
。八幡駅前の商業地域で住居系の需要も見込
まれ、地価水準は上昇基調で推移している。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州八幡東 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 八幡東０７
Ｋ
-10197		 北九州市八幡東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西20m県道、
北27m、
東7.5m、
三方路
商業

(100,400)
b 八幡東０７
Ｋ
-10297		 北九州市八幡東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西20m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 八幡東０７
Ｋ
-10101		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
d 八幡東０７
Ｋ
-10199		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北27m県道、
無道路地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
129,044  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
130,923 		 100
[  94.0]
139,280 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
143,000 
b (　           ) 
111,676  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
120,678 		 100
[  87.3]
138,234 
142,000 
c (　           ) 
122,312  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
127,327 		 100
[  87.4]
145,683 
150,000 
d (　           ) 
120,996  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
129,708 		 100
[  96.0]
135,113 
139,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



北九州八幡東 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,562,116 
4,349,412 
13,212,704 
12,276,600 
936,104 		 （　0.9616）
900,158 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     25,718,800 円　　　　（　    104,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州八幡東 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 140.00 ＲＣ7 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 100 ％   400 ％   400 ％   248 ㎡     12.5 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分を店舗、２階部分を事務所、３～７階を住宅利用として想定した ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 当該用途の建物として平均的である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
140.00 
75.0 
105.00 
2,600 
273,000 		 4.0  1,092,000 
2.0  546,000 

 2～  		 事務所
140.00 
80.0 
112.00 
1,800 
201,600 		 6.0  1,209,600 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
140.00 
95.0 
133.00 
1,480 
196,840 		 1.0  196,840 
1.0  196,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
90.0 
882.00 

1,458,800 		 3,285,800 
1,530,200 
⑨年額支払賃料      1,458,800 円　×　12ヶ月　＝　      17,505,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     882.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         528,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,505,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         528,000 円　　×　　       ％　＝　　       875,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,158,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,285,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,215 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,530,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         372,581 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,562,116 円　　　　（　        70,815 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州八幡東 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,110,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 811,512 円  　　　       18,033,600　×　　　　   4.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       96,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,887,000 円  　　　　    222,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       222,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       222,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,349,412 円　（　　　　　　        17,538 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 222,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0553     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0871 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,276,600 円  
（　　　　　        49,502 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,562,116 円      
②総費用 4,349,412 円      
③純収益　①－② 13,212,704 円      
④建物等に帰属する純収益 12,276,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 936,104 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 900,158 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,630 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,718,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     104,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州八幡東 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市八幡東区西本町三丁目７番７
 2935000054918-0000
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