令和7年1月10日　提出 北九州八幡東 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -11 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　坂下　庸平   TEL.

鑑定評価額 3,450,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区帆柱１丁目１５４５番５８ ｢帆柱１－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 宅造規制区域 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い傾斜地の住宅地 域 北3.7m市道 水道、ガス、下水 八幡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 皿倉山麓付近の住宅地域 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,160) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 皿倉山麓付近で傾斜地勢を有する住宅地域である。居住環境の劣る傾斜地の不動産取引が減少するなか土地価格 は下落傾向で推移すると予想する。地域要因などに格段の変化をもたらす事由はとくに見当たらない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は八幡東区や隣接区等の住宅地域一円と判定した。想定される需要者は戸建住宅指向の地縁者や圏内 の居住者などである。近隣地域は傾斜地勢の皿倉山麓等に形成された街路環境がやや劣る住宅地域である。域内の高齢 化が進展するなか新規需要は弱含みである。今後は、居住環境の比較的良好な物件との選別化がさらに進展することが 予想される。域内の不動取引は総じて僅少であり取引の中心価格帯を一様に把握することは難しい状況でもある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場性のある複数の取引事例から求められた比準価格は不動産市況を反映した実証的な価格である。一方、圏域内では 老朽したアパート等の共同住宅も一部で見受けられるが熟成した賃貸市場を形成しているとは言い難いため、収益価格 の試算を断念した。よって、本件においては規範的かつ説得力のある比準価格を中心に、代表標準地との価格均衡にも 留意し、さらに前年変動率なども検証のうえ、適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -7            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.9] [100.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気を牽引する個人消費や雇用情勢等が堅調 で八幡東区を含む北九州圏域の経済は回復基 調にある。今後は円安や金利上昇、物価高が 懸念される。 地域要因における特段の変動はない。居住環 境が劣る傾斜地などの土地需要は弱含みであ り、地価低迷は長期的な趨勢を有している。 不動産の個別性に影響を与える諸要因の変化 等はとくに認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％