令和7年1月10日　提出 北九州八幡東 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -7 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 3,180,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区藤見町１０番８３ ｢藤見町８－４９｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い傾斜地勢の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 枝光 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 枝光駅　南東方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、傾斜地勢の住宅地域であり変化に乏しく、ほぼ現状維持で推移している。特筆すべき変動要因も見 当たらないため、今後も当分の間は現在の住環境を維持して推移するであろうと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八幡東区及び隣接区周辺の住宅地域一円であると判定した。需要の中心は、戸建住宅を指向する 地縁者である。当該近隣地域は、傾斜地勢の既成住宅地域であり、生活利便性の点でもやや難があり、取引市場の市況 から推して、地価は下落基調で推移しているものと判断した。土地取引の中心価格帯は、規模や類型などで価格に相当 程度のバラツキがあるが、土地のみの更地取引の場合で概ね３００～４００万円程度であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、市況を反映して各事例の比準結果にバラツキが生じたが、品等の類似した住宅地の事例を採用し て適切に比準して試算しており実証的な価格が求められたものと判断した。収益価格は、当該標準地周辺においては住 宅の賃貸市場が未成熟であるため試算し得なかった。よって、本件では、鑑定評価の手順の各段階について客観的、批 判的に検討した上で、市場性を反映した比準価格を採用して、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているものの、回復の ペースは鈍化している。住宅投資は弱めの動 きとなっている。市況の２極化・個別化傾向 は進展している。 現在のところ、地域要因に格別の変動はない 。傾斜地勢の既成住宅地域であり、市場参加 者の選好などを反映して取引は低調気味であ る。 個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％