令和7年1月10日　提出 北九州八幡東 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -6 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.

鑑定評価額 6,430,000 円  １㎡当たりの価格 47,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区帆柱２丁目９番４ ｢帆柱２－９－１２｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 宅造規制区域 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 八幡 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地勢の既成住宅地域 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 八幡駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく現状維持で推移するもの と予測する。利便性はやや劣るが生活環境に優り、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡東区及び隣接区の住宅地域である。主たる需要者は北九州市内に勤務先のある戸建て志向のエンドユ ーザーである。新規の分譲地に比して既成住宅地の需要は相対的に弱いものの、近隣地域は小中学校も近く生活環境に 優ることから一定の需要が認められ、地価水準は概ね横ばいで推移している。取引の中心となる価格帯は画地規模によ り一様ではないが、標準的規模の土地で６００万円から８００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模の一般住宅が多い既成住宅地域である。自用の戸建住宅が中心で貸家等の賃貸市場が未成熟であるこ とから収益還元法は適用できなかった。比準価格は選択要件を具備した取引事例を採用しており、市場性を反映した実 証的な価格が得られた。よって、本件においては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域の需 給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -2            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.3] [100.0] 100 47,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているものの、そのペ ースは鈍化している。設備投資や個人消費は 増加基調にあるが、住宅投資に弱めの動きが みられる。 この一年間に特段の環境変化は認められない 。居住環境に優れた住宅地域で一定の需要が 認められ、地価水準は概ね横ばいで推移して いる。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％