令和7年1月10日　提出 北九州八幡東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -5 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩二   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区山路２丁目１２０１番１９ ｢山路２－１－４６｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 風致地区 宅造規制区域 (40,80) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 八幡 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 5.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定していることから、当面の間、現状の住環境を維持するものと思料 され、地価は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡東区及び隣接区郊外の住宅地域が所在する圏域であり、需要者の中心は八幡東区等に勤務する給与所 得者層である。八幡東区及び隣接区は傾斜地勢が比較的多い中にあって、当該圏域は概ね平坦地に形成されており、街 区は整然としている。需要の中心となる価格帯は土地のみで総額１千万円程度であり、規模の大きな古家付住宅を２～ ３区画に分割した建売住宅も多く供給されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を中心とした住宅地域であり、利用状況は自用目的が主である。本件では、収益価格を求めるこ とができなかったため、比準価格について検討を行う。採用した取引事例はいずれも八幡東区及び八幡西区内の住宅地 域で成立したものであり規範性が高い。したがって、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、さらに地域内の市 場動向も勘案のうえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -13           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,300 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [120.1] [103.0] 100 47,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八幡東区の人口は、ここ５年間で約５．１％ 減少しており、高齢化率は上昇傾向にある。 最寄り駅までやや距離はあるが、街区は整然 としており、居住環境の良好な住宅地域であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％