鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
北九州八幡東 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡東 -4

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　杉　孝一

TEL.

鑑定評価額

6,390,000 円

１㎡当たりの価格

38,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡東区枝光４丁目１７０８番１４｢枝光４－１７－７｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）宅造規制区域 (60,180)
	台形 1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅に共同住宅も見られる傾斜地の住宅地域	北4.5m市道	水道、ガス、下水	枝光 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．５ｍ市道

交通

施設

枝光駅　北東方

750m

法令

規制

１中専
(60,180)
宅造規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

傾斜地に一般住宅のほか、共同住宅等も混在する住宅地域であり、地域要因等の大きな変化はない。スーパーは
やや遠いが、鉄道駅や小学校等は徒歩圏にあり、利便性が比較的良好で、地価は横ばい傾向と予想した。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は戸建住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域である。需要者の中心は八幡東区の居住者であるが、他地域
からの流入も見られる。傾斜地勢であるが、比較的良好な環境から需要は回復傾向で推移している。古くからの住宅地
域であることから、建物取り壊し後の更地や中古住宅としての売買が中心である。規模は５０坪程度で６００～７００
万円程度、新築戸建で２，５００万円～３，５００万円程度が需要の中心である。地価は横ばい傾向で推移。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域周辺には共同住宅等も見られるが、総じて弱い賃貸需要から元本に見合う賃料を収受できず収益価格は若干低位に
求められた。これに対し、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例に基づき求められており
、市場を反映した価格といえる。住宅地域においては生活の利便性、快適性が重視されることから比準価格を重視し、
収益価格を参考に、前年対象標準地の価格等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨今の景気回復基調から不動産業者等の募集
価格も相場を維持しており、八幡東区の居住
環境の良好な地域の住宅需要は安定傾向にあ
る。

戸建住宅にアパート等も見られる傾斜地の住
宅地である。鉄道駅等が徒歩圏にあり、生活
利便性は比較的良好で、需要は安定的で、地
価は横ばい傾向。

価格形成要因に特段の影響を与える変動要因
は特に認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡東 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡東０７Ｋ -11002	北九州市八幡東区		建付地	（　）	台形	西6.2m市道、南2.4m、角地		１中専宅造規制区域 (70,200)
b	八幡東０７Ｋ -10805	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ台形	北東4.8m市道、東2.5m、角地		１住居宅造規制区域 (70,192)
c	八幡東０７Ｋ -10802	北九州市八幡東区		建付地	（　）	袋地等	西4m道路、中間画地		１住居土砂災害警戒区域宅造規制区域 (60,160)
d	八幡西０７Ｋ -11005	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	南5.5m市道、中間画地		準工土砂災害警戒区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,916	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 65.8]	36,347	100 [ 92.7]	39,209	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,200
b	(　 ) 31,845	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	33,890	100 [ 87.3]	38,820		38,800
c	(　 ) 32,022	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	44,564	100 [ 112.6]	39,577		39,600
d	(　 ) 23,776	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 63.0]	37,740	100 [ 96.9]	38,947		38,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -34.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,100 円／㎡]

北九州八幡東 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,317,447	515,264	1,802,183	1,649,200	152,983	（　0.9788） 149,740	（ 3.8 - 0.4 ） 3.4％
	⑧収益価格	4,404,118 円　　　　（　 26,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡東 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専宅造規制区域	60 ％	200 ％	180 ％	165 ㎡	16.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

タイプは２ＬＤＫ、平均専有面積４０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	80.00	100.0	80.00	1,230	98,400	1.0	98,400
							1.0	98,400
2～	居宅	80.00	100.0	80.00	1,230	98,400	1.0	98,400
							1.0	98,400
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		196,800		196,800
								196,800

⑨年額支払賃料	196,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,361,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,361,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 94,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,267,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	196,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,889 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 196,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 48,422 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,317,447 円　　　　（　 14,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,257 円/㎡　月額支払賃料（　 1,230 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡東 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,000 円	28,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	94,464 円	2,361,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 515,264 円　（　　　　　　 3,123 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9788

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0602 × 40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,649,200 円（　　　　　 9,995 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,317,447 円
②総費用	515,264 円
③純収益　①－②	1,802,183 円
④建物等に帰属する純収益	1,649,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	152,983 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	149,740 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 908 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,404,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州八幡東 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市八幡東区枝光四丁目１７０８番１４	2935000007916-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
北九州八幡東 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州八幡東 -4

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　西川　浩二

TEL.

鑑定評価額

6,390,000 円

１㎡当たりの価格

38,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市八幡東区枝光４丁目１７０８番１４｢枝光４－１７－７｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）宅造規制区域 (60,180)
	台形 1.5:1	住宅Ｗ2	一般住宅に共同住宅も見られる傾斜地の住宅地域	北4.5m市道	水道、ガス、下水	枝光 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．５ｍ市道

交通

施設

枝光駅　北東方

750m

法令

規制

１中専
(60,180)
宅造規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定していることから、当面の間、現状の住環境を維持するものと思料
されるが、傾斜地勢の住宅地域に対する需要は芳しくないため地価は軟調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は八幡東区及び隣接区の丘陵地に既成住宅地域が所在する圏域であり、需要者の中心は八幡東区に居住する
給与所得者層である。当該圏域は宅地開発が困難な傾斜地勢が多いため、新規の大型開発は少なく、不動産市場は中古
住宅や古家付住宅を不動産業者が買取のうえ建売住宅として販売するケースが中心である。地勢等の相違により取引価
格にばらつきが多いため中心となる価格を明確に示すことは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説
得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界のある低層
アパートの建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準
とし、収益価格を関連づけ、周辺標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

八幡東区の人口は、ここ５年間で約５．１％
減少しており、高齢化率は上昇傾向にある。

傾斜地勢の既成住宅地域であり、住宅地とし
ての人気はさほど高くないが、相応の需要は
認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州八幡東 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	八幡東０７Ｋ -10299	北九州市八幡東区		貸家建付地	（　）	不整形	南西6m市道、西5.5m、角地		近商 (100,200)
b	八幡東０７Ｋ -11002	北九州市八幡東区		建付地	（　）	台形	西6.2m市道、南2.4m、角地		１中専宅造規制区域 (70,200)
c	八幡東０７Ｋ -10805	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ台形	北東4.8m市道、東2.5m、角地		１住居宅造規制区域 (70,192)
d	八幡東０７Ｋ -11007	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、中間画地		１住居宅造規制区域 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,609	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 78.3]	37,803	100 [ 97.9]	38,614	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,600
b	(　 ) 23,916	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 65.8]	36,347	100 [ 91.8]	39,594		39,600
c	(　 ) 31,845	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	33,890	100 [ 82.9]	40,881		40,900
d	(　 ) 30,998	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,122	100 [ 76.0]	40,950		41,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -34.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,600 円／㎡]

北九州八幡東 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,317,447	491,748	1,825,699	1,649,200	176,499	（　0.9788） 172,757	（ 3.8 - 0.4 ） 3.4％
	⑧収益価格	5,081,088 円　　　　（　 30,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州八幡東 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専宅造規制区域	60 ％	200 ％	180 ％	165 ㎡	16.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各室４０㎡程度の住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	80.00	100.0	80.00	1,220	97,600	1.0	97,600
							1.0	97,600
2～ 2	共同住宅	80.00	100.0	80.00	1,240	99,200	1.0	99,200
							1.0	99,200
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		196,800		196,800
								196,800

⑨年額支払賃料	196,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,361,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,361,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 94,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,267,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	196,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,889 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 196,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 48,422 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,317,447 円　　　　（　 14,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,268 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州八幡東 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,000 円	28,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	70,848 円	2,361,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 491,748 円　（　　　　　　 2,980 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9788

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0602 × 40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,649,200 円（　　　　　 9,995 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,317,447 円
②総費用	491,748 円
③純収益　①－②	1,825,699 円
④建物等に帰属する純収益	1,649,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	176,499 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	172,757 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,047 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,081,088 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州八幡東 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市八幡東区枝光四丁目１７０８番１４	2935000007916-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考