令和7年1月10日　提出 北九州八幡東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区勝山１丁目１３７６番９ ｢勝山１－７－５｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 八幡 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 八幡駅　南東方 3.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。地域要因等の大きな変化はない。鉄道駅やスーパーが徒 歩圏になく、生活利便性もそれほどよくはないが、昨今の景気動向等から地価は回復傾向で推移と予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡東区北部を中心とした住宅地域である。需要者の中心は八幡東区の居住者であるが、他地域からの流 入も見られる。小学校は近いものの、鉄道駅やスーパー等が徒歩圏になく、通勤等はもっぱらバス便利用となるが、北 西方に所在する県道にはバス便が充実している。地価は景気回復基調から上昇傾向と判断。土地は６０坪前後で１，０ ００万円強程度、新築戸建で２，５００～３，５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、一部貸家等も見られるものの、賃貸市場を形成するほどではないこ とから収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域のような住宅地域においては生活の利便性、快適 性が重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。従って、このように信頼性に富む 比準価格を中心に、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -13           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,300 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [100.0] 100 54,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の景気回復基調から不動産業者等の募集 価格も相場を維持しており、八幡東区の居住 環境の良好な地域の住宅需要は安定傾向にあ る。 街路が整然とした住宅地域である。小学校は 近いが、鉄道駅等の生活利便施設は徒歩圏に ない。但し、地価は周辺地域の上昇基調から 安定傾向にある。 個別的要因については特段の変動要因はない ものと判断した。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％