令和7年1月10日　提出 北九州八幡東 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州八幡東 -2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.

鑑定評価額 9,100,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市八幡東区東台良町２５２番３０ ｢東台良町１５－８｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 八幡 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 八幡駅南方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく現状維持で推移するものと予 測する。やや地勢の劣る地域であるが一定の需要は認められ、地価水準は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八幡東区及び隣接区の住宅地域である。主たる需要者は北九州市内に勤務先のある戸建て志向のエンドユ ーザーである。新規の分譲地に比して既成住宅地の需要は相対的に弱いものの、周辺地域において商業施設が開発され るなど生活利便性が向上したことから一定の需要が認められ、地価水準も下げ止まりをみせている。取引の中心となる 価格帯は標準的規模の土地で９００万円前後、新築戸建物件で３，２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。自用の戸建住宅が中心で貸家等の賃貸市場が未成熟であ ることから収益還元法は適用できなかった。比準価格は規範性の高い取引事例を採用しており、市場性を反映した実証 的な価格が得られた。よって、本件においては比準価格を標準とし、前年公示価格との整合を量り、さらに地域の需給 動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているものの、そのペ ースは鈍化している。設備投資や個人消費は 増加基調にあるが、住宅投資に弱めの動きが みられる。 この一年間に特段の環境変化は認められない 。利便性の向上から一定の需要が認められ、 地価水準は概ね横ばいで推移している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％