令和7年1月10日　提出 北九州小倉南 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -21 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　古澤　秀夫   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区東貫１丁目３４６４番６ ｢東貫１－１０－２１｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 下曽根 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ下曽根駅　南方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、明確な変動要因は見られず当面は現状のまま推移するもの と思われる。地価については、安定しており、しばらくはこの傾向が続くと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区内の住宅地域である。主な需要者は、北九州都心部に通勤する小倉南区内及び小倉北区内の居 住者である。近隣地域は、最寄駅から比較的近い位置に所在し、住環境も良好な住宅地域であることから、当該地域で の住宅地需要は緩やかな上昇傾向が続いている。取引価格の中心価格帯は、規模、類型等により、ある程度のバラツキ はあるが、中古物件で総額２４００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存在する取引事例の中から事例適格要件を備える事例を選択し、その事例を適 切に補修正して試算した。収益価格については、当該地域が持ち家を主体とする地域であり、賃貸市場が未成熟のため 、試算できなかった。よって、不動産取引の需要に立脚した実証性の高い比準価格を標準にして、今後の不動産価格の 動向にも十分留意の上、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉南区内の人口は緩やかな減少傾向にある 。一方、景気は回復傾向にあり、不動産取引 についても安定した状況が続いている。 近隣地域は、最寄り駅に比較的近い住宅地域 である。交通接近条件をはじめ住宅地域とし ての利便性が比較的良好なため、需要は安定 している。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％