令和7年1月10日　提出 北九州小倉南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -5 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　江本　庸時   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 69,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区下曽根３丁目２５５６番１４ ｢下曽根３－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅の建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 下曽根 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 下曽根駅　東方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、土地利用形態は当分の間、大きな変動はないと予測される。下曽根駅に 比較的近く生活利便性に優れることから需要は安定しており、地価は上昇傾向に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区東部を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、当該圏域内を選好する一般個人等で一部 圏外からの流入も認められる。最寄り駅、スーパー、区役所等が徒歩圏域にあり生活利便性が良好なため需要は底堅く 地価は上昇傾向に推移している。取引の中心となる価格帯は、中古物件は築年、規模等により区々であるが、新築戸建 で３，０００万円程度、土地のみでは標準的画地規模で１，１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、下曽根駅徒歩圏域の既成住宅地域である。自己所有目的の戸建住宅の取引を主とし画地規模的にも賃貸用 共同住宅の新規立地に適さないため収益価格は試算出来なかった。比準価格は、下曽根駅を最寄り駅とする類似地域の 取引事例と比較検討して試算したもので、市場の動向を反映した実証的な価格である。よって本件においては、比準価 格を標準に代表標準地との均衡、価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -21           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,600 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [ 89.3] [100.0] 100 68,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉南区ではモノレール沿線や大型商業店舗 の背後地等、立地条件の良好な住宅地を中心 に需要は底堅い。一方、郊外部では相対的に 需要は弱い。 ＪＲ下曽根駅に比較的近い既成住宅地域で、 生活利便性が良好なことから需要は底堅く、 地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％