令和7年1月10日　提出 北九州小倉南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉南 -2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　大川　弘太郎   TEL.

鑑定評価額 8,140,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉南区長尾５丁目２０９番１２ ｢長尾５－１１－１４｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 徳力嵐山口 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 徳力嵐山口駅南西方 800m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域西側では、都市計画道路９号線の街路事業が進行中であり、将来的に南北の利便性向上が期待される。 地価は回復感が広がり、今後も小幅な上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉南区内に形成された住宅地域。住宅地需要は、景況感回復基調の中、利便性及び住環境良好な地域 を中心に堅調に推移しているが、住宅ローン金利上昇、実質賃金伸び悩み、建築費高騰等により購買力の低下が懸念さ れる。近隣地域は、閑静な住環境を維持しており、取引の中心は、建替え需要を含め総額１，０００万円前後の中古物 件。需要者は地縁を有する戸建志向のエンドユーザーが中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と地域的特性が類似する住宅地の取引事例と比較検討した実証的な価格である。近隣地域は、 自用目的（戸建住宅）の取引を中心とする住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益価格の試算は断念した。従っ て、本件においては、前年対象標準地の価格、価格形成要因の動向等を勘案の上、代表標準地との検討を踏まえ、住宅 地の需給動向を反映する市場価格からアプローチした比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉南 -3            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [101.7] [100.0] 100 54,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済は回復基調にあるが、物価高、円安 、国際情勢等下振れリスクが懸念される。不 動産市場は選別・二極化が進行。小倉南区の 人口は減少傾向。 小倉南区の中心部からやや離れた住宅地域。 街路事業が進行中。最寄の「スーパーとみや ま」が令和６年９月に閉店したがイオン系店 舗が出店予定。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％