令和7年1月10日　提出 北九州小倉北 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 9-1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　早坂　剛雄   TEL.

鑑定評価額 78,600,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区西港町９４番５ ②地積 　(㎡) 1,658   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 倉庫 Ｓ1 中小規模倉庫等が建 ち並ぶ臨海工業地域 南西15m市道 水道、下水 小倉 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層倉庫、事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海型工業地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 小倉駅　北西方 4.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部に近い臨海型工業地域であり、地域要因に特段の変動はなく当面現状を維持したまま推移していくも のと予測する。流通業務用地としての需要が高いことと相俟って、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫、事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北九州市内の臨海部に存する工業地域一円である。市内の工業地は、主に製造業を中心として形成されて いたが、近年において流通業務地の需要が逼迫していることと相俟って、輸送アクセスが優れる工業地は物流用地とし ての需要が強くなってきている。地価水準については、旺盛な需要を背景として強含みの傾向にあるが、規模や立地に より価格帯にバラつきが大きく、取引件数も少ないことから中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用を目的とした工業地域である。比準価格は広域的にみて北九州市内及び周辺町において自己利用 目的に取引された取引事例を採用しており、比準価格の信頼性は高い。一方、近隣地域は臨海型の工業地域で、賃貸市 場が成熟した地域ではないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比準価格を標準として、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の中では人口の減少幅は小さく、国際情 勢等は不安定であるものの、経済回復に伴い 、取引価格は全体的に上昇傾向にある。 市内中心部に近い臨海型工業地域であり、流 通業務用地としての需要が強く地価は強含み で推移している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％