別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州小倉北 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-16 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　義男   TEL.
鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 243,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区京町１丁目１２４番３外
｢京町１－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,424)

1:3		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 店舗兼事務所、駐車
場等が見られる商業
地域		 北5.3m市道 水道、ガス、下水 小倉

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小倉の中心商業地域であるが
、客足の流動性は小倉駅に近
い魚町銀天街の方が優る。		 街

路		 ５．３ｍ市道 交通

施設		 小倉

400m		 法令

規制		 商業
(100,424)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小倉北区の中心商業地であるが、駅前やアーケード街と比べると繁華性は劣り、空き店舗等も見られる。今後も
利用形態に変動はないと予測するが、富裕層の賃貸マンション需要も手伝い、地価は堅調に推移。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、小倉北区の中心部付近の商業地域を中心とし、北九州市の他区の中心商業地域を含む地域の範囲であ
る。地縁性を有する個人・法人事業者が中心的な需要者である。コロナ感染症以前の状態に顧客通行量も戻り、周辺地
域でのマンション需要も手伝い、地価水準は上昇傾向で推移している。中心部の取引は当事者の事情により取引価格は
バラツキがあり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域内では、自用の店舗、事務所が多いが、店舗や事務所等の賃貸も見られる。但し、空店舗や空事務所も見ら
れるため、求めた収益価格は不安定な要素も認められる。さらに、自用目的の取引も多いため、市場を的確に反映して
いる規範性のある比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格を参考に、不動産の需給動向及び地域の推移並びに代表
標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-2           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    272,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[105.0]		 100
[111.6]		 [100.0]
100		 243,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、物価上昇、ロシアや中東の状態、欧
米の高金利、中国の不動産市場の停滞等によ
り一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復
している。

地域内に特段の変動要因はないが、コロナ感
染症の影響を強く受けた地域であるが、客足
も戻り、需要も底堅く、地価は上昇傾向。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北７Ｋ

-10908		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.2m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
(100,312)
b 小倉北７Ｋ

-21260		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,324)
c 小倉北７Ｋ

-21258		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
d 小倉北７Ｋ

-20894		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5.7m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
駐車場整備地区
(100,342)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
180,923  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
197,301 		 100
[  85.5]
230,761 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
231,000 
b (　           ) 
314,180  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
329,261 		 100
[ 106.0]
310,624 
311,000 
c (　           ) 
131,599  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,389 		 100
[  63.1]
217,732 
218,000 
d (　           ) 
193,621  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
201,366 		 100
[  83.8]
240,294 
240,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    250,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,606,238 
2,547,192 
8,059,046 
7,222,400 
836,646 		 （　0.9608）
803,849 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     22,329,139 円　　　　（　    177,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 85.00 ＲＣ5 425.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   424 ％   126 ㎡      7.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 想定建物は、鉄筋コンクリート造の５階建、１、２階は店舗、３階以上は事務所を想定。 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 鉄筋コンクリートの建築物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
80.0 
68.00 
3,400 
231,200 		 4.0  924,800 
2.0  462,400 

 2～ 2		 店舗
85.00 
80.0 
68.00 
2,600 
176,800 		 4.0  707,200 
2.0  353,600 

 3～ 5		 事務所
85.00 
90.0 
76.50 
2,200 
168,300 		 5.0  841,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
425.00 
86.0 
365.50 

912,900 		 4,156,500 
816,000 
⑨年額支払賃料        912,900 円　×　12ヶ月　＝　      10,954,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     365.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 管理費の徴収はないことを想定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,954,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       547,740 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,407,060 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,156,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,487 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          816,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         159,691 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,606,238 円　　　　（　        84,176 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,528 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 610,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 438,192 円  　　　       10,954,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      218,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,037,000 円  　　　　    122,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,547,192 円　（　　　　　　        20,216 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　     425.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,222,400 円  
（　　　　　        57,321 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,606,238 円      
②総費用 2,547,192 円      
③純収益　①－② 8,059,046 円      
④建物等に帰属する純収益 7,222,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 836,646 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 803,849 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,380 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,329,139 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     177,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区京町一丁目１２４番３
 2908000192515-0000
2 　北九州市小倉北区京町一丁目１２６番
 2908000192517-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州小倉北 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-16 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　都合　哲男   TEL.
鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区京町１丁目１２４番３外
｢京町１－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 126  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,424)

1:3		 店舗兼事務所

ＲＣ3		 店舗兼事務所、駐車
場等が見られる商業
地域		 北5.3m市道 水道、ガス、下水 小倉

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 なし 街

路		 ５．３ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ小倉駅　南西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,424)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小倉北区中心商業地の一角であり、北九州市唯一の百貨店「井筒屋」の徒歩圏にあり、地理的位置条件は良好。
様々な用途での利用が見込める地域であり、地価は強含みで推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ小倉駅を中心とした中心商業地及び市内で繁華な商業地域が形成されている範囲。需要者の中心は、
市内で事業を営む法人、個人であるが、全国展開する法人も該当する。小倉の商業地域は、魚町銀天街を基軸として形
成されており、多くの買い物客等で賑わいを見せている。近隣地域はアーケード街から外れた位置にあるため、客足は
少ないが、アーケード街がすぐ近くにあるため、商業地として良好な位置条件を持ち、需要は高いものと予想される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上、比準価格及び収益価格が求められ若干の開差を生じた。需要者の中心が収益性を重視する法人等であり、収益性
を重視すべきであるが、商業事業者向けの賃貸市場の低迷が続く中、先行きの見通しが立たず適正な純収益を見出し難
いため収益価格は信頼性に劣る。以上により市場実態に裏付けられた比準価格を重視し、これに収益価格を参酌し、代
表標準地との検討を踏まえ、専門職業家の良心に従い適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-2           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    272,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[105.0]		 100
[109.8]		 [100.0]
100		 247,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＪＲ小倉駅前の旧そごう跡の大規模店舗がセ
ントシティとして再出発し、多くの買い物客
が訪れ、賑わいを取り戻しつつある。


近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成
要因の新設等はなされていない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北７Ｋ

-21260		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,324)
b 小倉南７Ｋ

-11002		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西38m国道、
南東6m、
二方路
近商

(100,300)
c 小倉北７Ｋ

-10908		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.2m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
(100,312)
d 小倉北７Ｋ

-10101		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西31m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
314,180  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
329,261 		 100
[ 122.5]
268,784 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
269,000 
b (　           ) 
195,428  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
197,187 		 100
[  79.8]
247,102 
247,000 
c (　           ) 
180,923  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
194,445 		 100
[  77.3]
251,546 
252,000 
d (　           ) 
366,300  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
371,795 		 100
[ 149.1]
249,359 
249,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    257,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,054,990 
2,431,500 
7,623,490 
6,808,000 
815,490 		 （　0.9608）
783,523 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     21,764,528 円　　　　（　    173,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 85.00 ＲＣ5 433.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   424 ％   126 ㎡      7.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階店舗、３階以上事務所 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 共用部分の査定による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
80.0 
68.00 
3,250 
221,000 		 4.0  884,000 
2.0  442,000 

 2～ 2		 店舗
85.00 
80.0 
68.00 
2,500 
170,000 		 4.0  680,000 
2.0  340,000 

 3～ 5		 事務所
85.00 
90.0 
76.50 
2,000 
153,000 		 4.0  612,000 
2.0  306,000 
塔屋
  ～  
8.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
433.00 
84.4 
365.50 

850,000 		 3,400,000 
1,700,000 
⑨年額支払賃料        850,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,200,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     365.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 管理費と相殺のため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金などにより充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,200,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       510,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,690,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,400,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,300 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,700,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         332,690 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,054,990 円　　　　（　        79,802 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,372 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 575,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 408,000 円  　　　       10,200,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      241,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      977,500 円  　　　　    115,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       115,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       115,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,431,500 円　（　　　　　　        19,298 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 115,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 258,000 円／㎡　×　     433.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,808,000 円  
（　　　　　        54,032 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,054,990 円      
②総費用 2,431,500 円      
③純収益　①－② 7,623,490 円      
④建物等に帰属する純収益 6,808,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 815,490 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 783,523 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,218 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,764,528 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     173,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区京町一丁目１２４番３
 2908000192515-0000
2 　北九州市小倉北区京町一丁目１２６番
 2908000192517-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
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備考