別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州小倉北 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-14 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　刀根　宏之   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 243,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区片野３丁目９８番外
｢片野３－４－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 499  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.2		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ9		 低層店舗、中高層ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 西40m市道 水道、ガス、下水 片野

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 高層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ　市道 交通

施設		 片野駅　北方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 小倉中心部に比較的近いモノレール線沿いの路線商業地域であり、当該地域に特段の変動要因はなく現状のまま
推移すると予測する。モノレール駅近郊で交通接近条件に優れ、地価は上昇基調で推移している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    243,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区及び隣接する小倉南区の幹線道路沿線の商業地域と判断した。需要者の中心は店舗、事務所、共
同住宅を展開する法人事業者や沿道サービス業者等が想定される。当該地域は、モノレール駅近郊で店舗の集積も図ら
れ、交通及び生活の利便性に優れ、さらに都心近郊のマンション用地の堅調な需要にも牽引され、地価は上昇基調で推
移している。市場の中心となる価格帯は、取引の画地規模の相違など区々で見い出しづらい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 路線商業地域で事業用目的での取引が中心である、比準価格は市場性の観点から代替・競争の関係にある取引事例から
求めた実証的な価格であり、市場の動向を的確に反映し規範性は高いものと考えられる。収益価格は収益性の観点から
求めた理論的な価格であるが、実態に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算され相対的に規範性が劣る。よっ
て、比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、物価が緩やか
に上昇している。区の人口は微減、世帯数は
増加、高齢化率は上昇傾向である。


幹線道路沿いの商業地域で地域要因に特段の
変動はない。モノレール駅に近接し店舗や共
同住宅地として需要が底堅く地価は上昇基調
で推移している。

対象標準地に影響を与える個別的要因の変動
はない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北７Ｋ

-21050		 北九州市小倉北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東40m国道、
中間画地
商業

(100,400)
b 小倉北７Ｋ

-10703		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.7m市道
、北東5.6m、
角地
商業

(100,342)
c 小倉北７Ｋ

-21052		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 小倉北７Ｋ

-10402		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北24m国道、
中間画地
準工

(70,200)
e 小倉南７Ｋ

-11002		 北九州市小倉南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西38m国道、
南東6m、
二方路
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
340,932  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
367,525 		 100
[ 124.1]
296,152 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
296,000 
b (　           ) 
166,364  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
166,849 		 100
[  63.9]
261,110 
261,000 
c (　           ) 
151,257  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
155,946 		 100
[  76.8]
203,055 
203,000 
d (　           ) 
131,544  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
135,753 		 100
[  57.0]
238,163 
238,000 
e (　           ) 
195,428  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
204,907 		 100
[  89.3]
229,459 
229,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    243,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,900,015 
8,904,587 
28,995,428 
25,155,000 
3,840,428 		 （　0.9430）
3,621,524 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    103,472,114 円　　　　（　    207,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 208.00 ＳＲＣ11 1,989.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   499 ㎡     17.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階　店舗、２階　事務所、２～１１階　２ＬＤＫ（平均専有面積　約５５㎡）共同住宅 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 構造・用途等による標準的な有効率である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
206.00 
60.0 
123.60 
2,600 
321,360 		 4.0  1,285,440 
2.0  642,720 

  ～ 2		 事務所
208.00 
80.0 
166.40 
1,900 
316,160 		 5.0  1,580,800 
0.0  0 

 3～11		 住宅
175.00 
95.0 
166.25 
1,700 
282,625 		 1.0  282,625 
1.0  282,625 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,989.00 
89.8 
1,786.25 

3,181,145 		 5,409,865 
3,186,345 
⑨年額支払賃料      3,181,145 円　×　12ヶ月　＝　      38,173,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,786.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,173,740 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,908,687 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,225,053 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,409,865 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,394 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,186,345 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         623,568 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,900,015 円　　　　（　        75,952 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,150,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,956,687 円  　　　       39,133,740　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      282,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,655,000 円  　　　　    430,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       430,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       430,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,904,587 円　（　　　　　　        17,845 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 430,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,989.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,155,000 円  
（　　　　　        50,411 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,900,015 円      
②総費用 8,904,587 円      
③純収益　①－② 28,995,428 円      
④建物等に帰属する純収益 25,155,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,840,428 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,621,524 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,258 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    103,472,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     207,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区片野三丁目９８番
 2908000180160-0000
2 　北九州市小倉北区片野三丁目９９番
 2908000180161-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州小倉北 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-14 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.
鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 246,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区片野３丁目９８番外
｢片野３－４－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 499  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.2		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ9		 低層店舗、中高層ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 西40m市道 水道、ガス、下水 片野

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 高層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 片野駅　北方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 小倉北区中心部に近い路線商業地域である。沿道店舗用地等としての商業用途需要の他、利便性の良い都心部で
の共同住宅用地としての需要の高まりを受け、地価は当面上昇基調を継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    197,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区中心部の商業地域の圏域。需要者は事業用地、事務所兼共同住宅またはマンション開発を目的と
する法人、不動産業者等が中心である。車両通行量が多く沿道店舗等の商業用地としての需要のほかモノレール駅徒歩
圏内で建ぺい率、容積率等が好条件の土地は、近年、賃貸マンション等の収益物件、分譲マンション用地としての需要
が高まってきている。なお、需要の中心となる価格帯は、用途、規模等により取引価格が異なるため、把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の幹線道路沿いに所在する類似の取引事例を中心として求めており、市場性を反映し実証的で
規範性は高い。収益価格は収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料収入を得ることができないことから
やや低位に求められた。よって、本件では、実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を関連付け、一般的要因
・地域要因の動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北九州小倉北 5-13          　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    239,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利を背景に不動産市場は堅調に推移して
きたが、世界情勢や物価動向、金利変動、建
築費高騰等により、不動産市場の先行きはや
や不透明な状況。

近隣地域は、幹線道路沿いの商業地域である
。地域要因に特段の変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北７Ｋ

-21268		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東26m市道、
南西3.5m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b 小倉北７Ｋ

-21271		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東17.7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 小倉北７Ｋ

-21259		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d 小倉北７Ｋ

-10203		 北九州市小倉北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西16m市道、
南東7.2m、
北東3.4m、
北西3.6m、
四方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
196,605  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
205,857 		 100
[  81.0]
254,144 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
254,000 
b (　           ) 
239,013  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
259,090 		 100
[  96.7]
267,932 
268,000 
c (　           ) 
115,040  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  67.9]
183,488 		 100
[  71.8]
255,554 
256,000 
d (　           ) 
222,927  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.9]
259,287 		 100
[ 101.1]
256,466 
256,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 -32.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    255,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,709,528 
8,900,403 
28,809,125 
25,155,000 
3,654,125 		 （　0.9430）
3,445,840 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     98,452,571 円　　　　（　    197,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 208.00 ＳＲＣ11 1,989.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   499 ㎡     17.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗、２Ｆ：事務所、３～１１Ｆ：ファミリータイプ（５５㎡／１戸） ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 構造、用途から標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
206.00 
60.0 
123.60 
2,600 
321,360 		 4.0  1,285,440 
2.0  642,720 

 2～  		 事務所
208.00 
80.0 
166.40 
1,800 
299,520 		 5.0  1,497,600 
0.0  0 

 3～11		 住宅
175.00 
95.0 
166.25 
1,700 
282,625 		 1.0  282,625 
1.0  282,625 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,989.00 
89.8 
1,786.25 

3,164,505 		 5,326,665 
3,186,345 
⑨年額支払賃料      3,164,505 円　×　12ヶ月　＝　      37,974,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,786.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,974,060 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,898,703 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,035,357 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,326,665 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,603 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,186,345 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         623,568 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,709,528 円　　　　（　        75,570 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,150,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,946,703 円  　　　       38,934,060　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      288,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,655,000 円  　　　　    430,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       430,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       430,000 円  　　　　    430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,900,403 円　（　　　　　　        17,836 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9430    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 430,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,989.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,155,000 円  
（　　　　　        50,411 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,709,528 円      
②総費用 8,900,403 円      
③純収益　①－② 28,809,125 円      
④建物等に帰属する純収益 25,155,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,654,125 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,445,840 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,905 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     98,452,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     197,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区片野三丁目９８番
 2908000180160-0000
2 　北九州市小倉北区片野三丁目９９番
 2908000180161-0000
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