令和7年1月10日　提出 北九州小倉北 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 5-8 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　義男   TEL.

鑑定評価額 106,000,000 円  １㎡当たりの価格 264,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区中津口１丁目２７５番２外 ｢中津口１－１－８｣ ②地積 　(㎡) 401   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 防火 （その他） 駐車場整備地区 (100,400) 1:2 事務所 ＲＣ5 中高層事務所ビル、 共同住宅が建ち並ぶ 商業地域 北30m市道、東側道 水道、ガス、下水 小倉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層の事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小文字通り沿いの商業地域 街 路 北３０ｍ市道、側道 交通 施設 ＪＲ小倉駅　　　　　 南東方 1.2km 法令 規制 商業 (100,400) 防火  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小倉都心部外延、小文字通り沿いの商業地域で、繁華性に変動はないと思われるが、低金利、富裕層の相続税対 策で、高層賃貸マンションが多くなってきており、地価も上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 中高層の事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、小倉北区中心部の商業地域と周辺の高度利用が図られる商業地域の範囲で、中心的な需要者は投資用 の物件の開発業者やその購入者、マンションのデベロッパー等である。近隣地域は小倉都心部外延、小文字通り沿いの 商業地域で、繁華性に変動はないと思われるが、低金利、富裕層の相続税対策で、高層賃貸マンションが多くなってき ており、地価も上昇傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内では、店舗・事務所の賃貸も多いが、空室等もあり、高層階のマンション利用が多くなっており、想定要 素の多く介在する収益価格はやや不安定な点も認められ、元本価格に見合う賃料が収受出来ないことも多い。したがっ て、近隣の類似性の高い取引事例より求めた規範性のある比準価格を重視し、収益価格を参考に、不動産の需給動向及 び地域の推移並びに周辺標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    252,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、物価上昇、ロシアや中東の状態、欧 米の高金利、中国の不動産市場の停滞等によ り一部に足踏みが残るものの、緩やかに回復 している。 地域内に特段の変動要因はないが、周辺の砂 津・長浜の幹線道路の整備により、投資用物 件の需要が堅調となり、地価も上昇傾向で推 移。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％