別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州小倉北 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-7 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　江本　庸時   TEL.
鑑定評価額 57,900,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区馬借１丁目４９２番１０外
｢馬借１－１６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)
台形
1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 店舗ビル、店舗付共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 東7m市道 水道、ガス、下水 小倉

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 小倉駅　南西方

1.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、土地利用形態は当分の間、大きな変動はないと予測される。アクセス
が比較的良好な都心部の幹線背後に位置し、需要は安定しており、地価も上昇傾向に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区都心部の商業地域である。需要者の中心は、地場を中心とした事業者や法人等で幹線沿線等では
チェーン店舗等圏外からの参入も見られる。近隣地域周辺は幹線背後に位置するがアクセスが比較的良好で、用途の多
様性が認められる。また、賃貸マンション適地でもあり、需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。尚、取引の中心とな
る価格帯は、画地や建物の規模、用途等により区々であり一概には見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、都心部の幹線背後の商業地域である。多様な用途による利用が可能で価格形成が不動産賃貸収入に基づく
収益性と必ずしも連動しない傾向にあるため収益価格はやや低位に試算された。本件においては、都心部幹線背後等の
類似地域の取引事例と比較検討して試算した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均
衡、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-9           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    149,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.7]		 [100.0]
100		 164,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    153,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小倉北区の商業地は好立地やマンション適地
を中心に需要は底堅い。また、飲食店街や繁
華街でも客足が多く見られ、総じて地価は上
昇傾向にある。

アクセスが比較的良好な都心部の幹線背後に
位置し、用途の多様性が認められる。これを
受け、需要は安定しており、地価も上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北７Ｋ

-10908		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.2m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
駐車場整備地区
(100,312)
b 小倉北７Ｋ

-10202		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.5m市道
、南東2.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 小倉北７Ｋ

-10201		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東3m市道、
北西2m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
d 小倉北７Ｋ

-21052		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西20m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e 小倉北７Ｋ

-21258		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
180,923  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
197,301 		 100
[ 121.1]
162,924 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
145,666  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.8]
167,727 		 100
[  96.0]
174,716 
175,000 
c (　           ) 
110,764  		 100
[ 130.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  78.8]
110,072 		 100
[  61.8]
178,110 
178,000 
d (　           ) 
151,257  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
155,946 		 100
[  83.5]
186,762 
187,000 
e (　           ) 
131,599  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,389 		 100
[  82.4]
166,734 
167,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,282,138 
5,412,460 
18,869,678 
17,140,500 
1,729,178 		 （　0.9616）
1,662,778 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     47,507,943 円　　　　（　    136,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 ＲＣ6 1,335.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   349 ㎡     20.5 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗は部分貸し、２～６階居宅は１ＬＤＫ、平均専有面積約４０㎡ ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 中層店舗兼共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
220.00 
80.0 
176.00 
2,500 
440,000 		 4.0  1,760,000 
2.0  880,000 

 2～ 6		 居宅
220.00 
90.0 
198.00 
1,650 
326,700 		 1.0  326,700 
1.0  326,700 
塔屋
  ～  
15.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,335.00 
87.3 
1,166.00 

2,073,500 		 3,393,500 
2,513,500 
⑨年額支払賃料      2,073,500 円　×　12ヶ月　＝　      24,882,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,882,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,244,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,637,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,393,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,238 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,513,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         612,000 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,282,138 円　　　　（　        69,576 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,615 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,465,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 746,460 円  　　　       24,882,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,490,500 円  　　　　    293,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,412,460 円　（　　　　　　        15,508 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 293,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 213,000 円／㎡　×　   1,335.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,140,500 円  
（　　　　　        49,113 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,282,138 円      
②総費用 5,412,460 円      
③純収益　①－② 18,869,678 円      
④建物等に帰属する純収益 17,140,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,729,178 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,662,778 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,764 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,507,943 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     136,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区馬借一丁目４９２番１０
 2908000265777-0000
2 　北九州市小倉北区馬借一丁目４９２番１３
 2908000265780-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州小倉北 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-7 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和   TEL.
鑑定評価額 57,200,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区馬借１丁目４９２番１０外
｢馬借１－１６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)
台形
1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 店舗ビル、店舗付共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 東7m市道 水道、ガス、下水 小倉

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 都心外縁部に飲食店舗が多く
見られる商業地域		 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 小倉駅　南西方

1.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり当該地域に特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測する。
交通利便性が良く堅調なマンション用地需要に牽引され地価は上昇基調で推移している。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏内は、小倉北区や隣接区の商業地や商住混在地域等の存する範囲で、特に小倉都心外縁部のそれらとの牽
連性が強いと考える。圏域内の需給動向については、マンションが立地可能なところでは相応の需要が認められ、一部
では高値取引が散見される。市場では、画地規模等の個別性による価格のばらつきが見られ、市場での中心となる価格
帯を見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は近傍の取引を採用して求めており市場実態を反映し実証的な価格である。収益価格は理論的な価格である
が、賃貸借契約の個別性により指標となり得る賃貸事例の収集がやや困難であり、想定要素が介在せざるを得ず、比準
価格に比べてその精度などがやや劣ると考えられる。よって、比準価格を標準にして、収益価格を参酌し、さらに、代
表標準地との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 5-9           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    149,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.8]		 [100.0]
100		 162,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    153,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し設備投資も底堅く推移
しているが、諸物価の高騰や今後の金利動向
等による不動産市場への影響が懸念される。


近隣地域では特記すべき環境変化見られない
が、旦過地区の再開発の当該地域への影響が
注視される。


個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北７Ｋ

-10202		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.5m市道
、南東2.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b 小倉北７Ｋ

-21258		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
c 小倉北７Ｋ

-10703		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.7m市道
、北東5.6m、
角地
商業

(100,342)
d 小倉北７Ｋ

-21051		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
145,666  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.8]
167,727 		 100
[  96.0]
174,716 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
175,000 
b (　           ) 
131,599  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,389 		 100
[  79.9]
171,951 
172,000 
c (　           ) 
166,364  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
166,849 		 100
[  91.2]
182,948 
183,000 
d (　           ) 
113,157  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
125,306 		 100
[  74.7]
167,746 
168,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    174,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適切な再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,165,230 
5,867,520 
19,297,710 
17,725,500 
1,572,210 		 （　0.9616）
1,511,837 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     43,195,343 円　　　　（　    124,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 ＲＣ6 1,335.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   349 ㎡     19.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階及び２階部分を店舗、２階以上を住戸（ファミリータイプ）を想定した ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 同規模の店舗共同住宅として標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
220.00 
80.0 
176.00 
2,500 
440,000 		 4.0  1,760,000 
2.0  880,000 

 2～ 6		 共同住宅
220.00 
90.0 
198.00 
1,650 
326,700 		 1.0  326,700 
1.0  326,700 
塔屋
  ～  
15.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,335.00 
87.3 
1,166.00 

2,073,500 		 3,393,500 
2,513,500 
⑨年額支払賃料      2,073,500 円　×　12ヶ月　＝　      24,882,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は慣行化していない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  11,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,056,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,882,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,056,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,296,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,641,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,393,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,238 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,513,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         491,892 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,165,230 円　　　　（　        72,107 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,594 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,515,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,037,520 円  　　　       25,938,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      133,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,575,500 円  　　　　    303,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       303,000 円  　　　　    303,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,867,520 円　（　　　　　　        16,812 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9616    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 303,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   1,335.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0585     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,725,500 円  
（　　　　　        50,789 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,165,230 円      
②総費用 5,867,520 円      
③純収益　①－② 19,297,710 円      
④建物等に帰属する純収益 17,725,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,572,210 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,511,837 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,332 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,195,343 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     124,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区馬借一丁目４９２番１０
 2908000265777-0000
2 　北九州市小倉北区馬借一丁目４９２番１３
 2908000265780-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考