別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州小倉北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　刀根　宏之   TEL.
鑑定評価額 189,000,000 円  １㎡当たりの価格 290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区堺町１丁目４８番１
｢堺町１－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 652  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:2		 店舗

ＲＣ6		 中規模の飲食店ビル
が多い歓楽街の商業
地域		 北5m市道、東側道 水道、ガス、下水 小倉

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北九州市の中心歓楽街 街

路		 ５ｍ　市道 交通

施設		 小倉駅　南方

600m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小倉北区都心部の中心歓楽街であり、当該地域に特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測する。コロナ
禍の影響を受け弱含みであったが、その終息により地価は上昇に転じ今後は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    228,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区都心部一円の商業地域と判断した。需要者の中心は地元の店舗・営業所を展開する事業者や全国
展開の飲食店等が想定される。北九州市内の商業地の地価はコロナの一定の終息により上昇基調で推移してきている。
小倉北区の商業地域は相対的な競争力が優るため上昇基調が強まると予想される。確認される取引の画地規模、用途が
区々であり、当該地域の市場での中心となる価格帯を見い出しづらい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 繁華街の商業地域で事業用目的での取引が中心である。比準価格は市場性の観点から代替・競争の関係にある取引事例
から求めた実証的な価格であり市場の動向を的確に反映し規範性は高いものと考えられる。収益価格は収益性の観点か
ら求めた理論的な価格であるが、実態に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算され相対的に規範性が劣る。よ
って、比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    272,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、物価が緩やか
に上昇している。区の人口は微減、世帯数は
増加、高齢化率は上昇傾向である。


既存の商業地域で地域要因の特段の変動はな
い。小倉都心部の中心的な歓楽街であり景気
の回復により地価は上昇基調で推移している
。

対象標準地に影響を与える個別的要因の変動
はない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北７Ｋ

-10203		 北九州市小倉北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西16m市道、
南東7.2m、
北東3.4m、
北西3.6m、
四方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b 小倉北７Ｋ

-10204		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東3.6m市道
、南西19m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,240)
c 小倉北７Ｋ

-21260		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,324)
d 小倉北７Ｋ

-10101		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西31m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e 小倉北７Ｋ

-83376		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18.9m国道、
西4m、角地
商業

(90,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
222,927  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.9]
259,287 		 100
[  99.5]
260,590 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
274,000 
b (　           ) 
243,291  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
250,590 		 100
[  92.1]
272,085 
286,000 
c (　           ) 
314,180  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
329,261 		 100
[ 111.2]
296,098 
311,000 
d (　           ) 
366,300  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
371,428 		 100
[ 133.5]
278,223 
292,000 
e (　           ) 
425,110  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
437,492 		 100
[ 145.5]
300,682 
316,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    290,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,821,597 
10,606,420 
34,215,177 
28,652,800 
5,562,377 		 （　0.9608）
5,344,332 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    148,453,667 円　　　　（　    228,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 ＲＣ5 1,515.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   400 ％   652 ㎡     18.5 m x   35.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全フロア各５～６戸の飲食店舗 ⑦有効率　  66.3 ％
の理由		 飲食店舗ビルで共用部分が広いため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
300.00 
60.0 
180.00 
4,600 
828,000 		 4.0  3,312,000 
2.0  1,656,000 

  ～ 2		 店舗
300.00 
65.0 
195.00 
4,200 
819,000 		 4.0  3,276,000 
2.0  1,638,000 

  ～ 3		 店舗
300.00 
70.0 
210.00 
3,800 
798,000 		 4.0  3,192,000 
2.0  1,596,000 

 4～ 5		 店舗
300.00 
70.0 
210.00 
3,200 
672,000 		 4.0  2,688,000 
2.0  1,344,000 
塔屋
  ～  
15.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,515.00 
66.3 
1,005.00 

3,789,000 		 15,156,000 
7,578,000 
⑨年額支払賃料      3,789,000 円　×　12ヶ月　＝　      45,468,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,005.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,468,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,273,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,194,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,156,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         143,982 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,578,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,483,015 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,821,597 円　　　　（　        68,745 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,780 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,420,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,818,720 円  　　　       45,468,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,285,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,114,000 円  　　　　    484,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       484,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       484,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,606,420 円　（　　　　　　        16,268 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 484,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,515.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,652,800 円  
（　　　　　        43,946 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,821,597 円      
②総費用 10,606,420 円      
③純収益　①－② 34,215,177 円      
④建物等に帰属する純収益 28,652,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,562,377 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,344,332 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,197 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    148,453,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     228,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区堺町一丁目４８番１
 2908000220663-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州小倉北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 5-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　吉次   TEL.
鑑定評価額 189,000,000 円  １㎡当たりの価格 290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区堺町１丁目４８番１
｢堺町１－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 652  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗

ＲＣ6		 中規模の飲食店ビル
が多い歓楽街の商業
地域		 北5m市道、東側道 水道、ガス、下水 小倉

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北九州市の中心的歓楽街 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 小倉駅　南方

600m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 小倉北区都心部の中心歓楽街で、土地利用形態は当分の間現状維持で推移すると予測される。客足の減少も回復
傾向にあり、地価は底値感もあり上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    292,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市小倉北区都心部を中心とし、その周辺地域一体と把握する。主たる需要者は、投資対象として
購入を考える企業、機関投資家等が想定されるほか、小規模なものは個人投資家、地元不動産業者等も考えられる。客
足の回復により、収益性が回復してきている。事務所需要は今後注視していく必要がある。用途、形状、規模等による
相違もあり、取引の中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準と類似の取引事例より比較検討したもので、市場性を反映した価格である。収益価格は、純収益
を資本還元して求めており理論的な価格で、還元利回り等の指標についても標準的なものと考えられるが、土地建物価
格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件においては、比準価格及び収益価格を
相互に比較考量し、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    272,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北九州の経済は緩やかに回復しているものの
、回復のペースは鈍化している。個人消費は
緩やかな増加基調にある。


客足の回復とともに地価は、上昇傾向にある
。



対象標準地に影響を与えるような、個別的要
因の変動は、認められない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北７Ｋ

-83376		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18.9m国道、
西4m、角地
商業

(90,800)
b 小倉北７Ｋ

-21260		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,324)
c 小倉北７Ｋ

-21050		 北九州市小倉北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東40m国道、
中間画地
商業

(100,400)
d 小倉北７Ｋ

-10101		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西31m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
425,110  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
437,492 		 100
[ 155.4]
281,526 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
296,000 
b (　           ) 
314,180  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
329,261 		 100
[ 116.7]
282,143 
296,000 
c (　           ) 
340,932  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
367,525 		 100
[ 135.3]
271,637 
285,000 
d (　           ) 
366,300  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
371,428 		 100
[ 133.4]
278,432 
292,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    292,000 円／㎡]  



北九州小倉北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,211,967 
11,479,460 
33,732,507 
28,652,800 
5,079,707 		 （　0.9608）
4,880,582 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    135,571,722 円　　　　（　    208,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 ＲＣ5 1,515.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   652 ㎡     18.5 m x   35.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全フロア各５戸～６戸の飲食店舗 ⑦有効率　  66.3 ％
の理由		 飲食店舗ビルで共用部分が広いため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
60.0 
180.00 
4,900 
882,000 		 4.0  3,528,000 
2.0  1,764,000 

 2～ 2		 店舗
300.00 
65.0 
195.00 
4,200 
819,000 		 4.0  3,276,000 
2.0  1,638,000 

 3～ 3		 店舗
300.00 
70.0 
210.00 
3,700 
777,000 		 4.0  3,108,000 
2.0  1,554,000 

 4～ 5		 店舗
300.00 
70.0 
210.00 
3,200 
672,000 		 4.0  2,688,000 
2.0  1,344,000 
塔屋
 6～ 6		 塔屋
15.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,515.00 
66.3 
1,005.00 

3,822,000 		 15,288,000 
7,644,000 
⑨年額支払賃料      3,822,000 円　×　12ヶ月　＝　      45,864,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,005.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,864,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,293,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,570,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,288,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         145,236 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,644,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,495,931 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,211,967 円　　　　（　        69,344 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 小倉北６Ｋ（賃
）
　　　　-10106		 3,736  
(   3,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 73.0]		 100
[100.0]
5,118 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,085 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小倉北（賃）６
Ｋ
　　　　-10802		 2,688  
(   2,627) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
4,480 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,420,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,834,560 円  　　　       45,864,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,142,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,114,000 円  　　　　    484,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       484,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       484,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,479,460 円　（　　　　　　        17,607 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9608    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 484,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,515.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,652,800 円  
（　　　　　        43,946 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,211,967 円      
②総費用 11,479,460 円      
③純収益　①－② 33,732,507 円      
④建物等に帰属する純収益 28,652,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,079,707 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,880,582 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,486 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    135,571,722 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     208,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区堺町一丁目４８番１
 2908000220663-0000
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備考