令和7年1月10日　提出 北九州小倉北 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -20 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　古澤　秀夫   TEL.

鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区篠崎２丁目２２番 ｢篠崎２－１７－２｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 宅造規制区域 (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 南小倉 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 南小倉駅　南東方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,160) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、明確な変動要因は見られず、当面は現状のまま推移すると思われ る。当該地域は傾斜地勢の住宅地域のため需要はやや低いが、地価水準は比較的安定している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小倉北区内の住宅地域である。主な需要者は、北九州都心部に通勤する小倉北区内の居住者である。近 隣地域は傾斜地勢の住宅地域であるが、中心市街地に比較的近く、交通上の利便性も比較的良好なため、当該地域内の 住宅地需要は比較的安定している。取引の中心価格帯は、規模等によりある程度のバラツキはあるが、１５０㎡程度の 住宅地で６００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存在する取引事例の中から事例適格要件を備える事例を選択し、その事例を適 切に補修正して試算した。収益価格については、当該地域が持ち家を主体とする地域であり、アパート等の賃貸物件が 少なく、賃貸市場が未成熟のため、試算できなかった。よって、不動産取引の需要に立脚した実証性の高い比準価格を 標準にし、更に代表標準地の価格との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉北 -19           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [121.2] [100.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉北区内の人口については、緩やかな減少 傾向にある。一方、景気は緩やかな回復傾向 が続いており、不動産取引についても回復傾 向にある。 近隣地域は、緩やかな傾斜地勢の住宅地域で あるが、公共利便施設の配置も比較的良好の ため、地価は比較的安定している。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％