令和7年1月10日　提出 北九州小倉北 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -19 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.

鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 48,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区高尾１丁目１８４３番２４７ ｢高尾１－３６－１１｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 宅造規制区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な高台の住宅 地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 南小倉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 南小倉駅　南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動事由等は確認されず、土地利用は当面、現状維持程度での推移と予測。高台の住宅地では あるが、整然とした街区や値ごろ感等を映じた相応の需要から、地価は当面、概ね横ばい圏内での推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区西部地区を中心に形成される住宅地域。典型的な市場参加者は北九州市内に勤務先を有する個人 が想定され、当該市場参加者は取引水準を重視して価格判断を行うものと理解される。生活利便性等がやや劣後する高 台の傾斜地勢に形成される住宅地域で需要は弱含むが、値ごろ感もあって相応の需要が認められる。取引の中心価格帯 をみると、中古物件は築年数や規模等により区々ではあるが、土地のみで凡そ１，０００万円弱程度と認識される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域的特性に鑑みて収益価格は試算しなかったが、典型的な市場参加者の市場行動に着目すると自己居住目的での不動 産取引が支配的であるから、市場参加者の行動原理から価格にアプローチした比準価格の説得力が本件の場合には高い と認められる。以上より本件では現実市場生起の地価現象を如実に反映し、客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出 された比準価格を標準に、専門職業家としての良心にしたがい適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな景気回復の継続が期待される中、海 外景気の下振れや物価上昇、米国政策動向、 金融資本市場の変動等の要因が市場に及ぼす 影響に留意の要。 高台に位置し周辺アクセスや生活利便性では やや劣後するが、整然とした街区や値ごろ感 等から相応の需要が認められ、地価は概ね横 ばい圏内で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％