別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州小倉北 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 -10 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.
鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区緑ヶ丘２丁目１７番１０
 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ環境の良い住宅地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 小倉

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ小倉駅　西方

2.5km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 鉄道駅からはやや距離があるものの、都心部へも近い閑静な住宅地として安定的な需要がある住宅地域である。
新規供給が限定的であることから、今後も緩やかな上昇傾向を継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小倉北区内における既成住宅地域一円と判定した。需要者の中心は、北九州市内に勤務地を有する一次
取得者層と考えられる。北九州市内の住宅地域では、需要の二極化が進む中、良好な住環境を形成する近隣地域の競争
力は相対的に高く、新規供給も少ないことから地価は緩やかな上昇基調にある。取引の中心となる価格帯は、対象標準
地と同程度の規模の土地のみの取引で、１，８００～２，１００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算値に開差が生じたため、説得力にかかる判断を行い調整する。比準価格は、周辺の類似地域に所在する取引事例
より試算した価格で市場性を有する実証的な価格である。一方、収益価格は、総じて弱い賃貸需要から元本に見合う賃
料を収受できず、若干低位に求められ、賃料収入による収益性を重視して価格判断がなされる要因に乏しい。よって、
本件では比準価格を重視し収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 -7            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,500 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 [100.0]
100		 93,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利を背景に不動産市場は堅調に推移して
きたが、世界情勢や物価動向、金利変動、建
築費高騰等により、不動産市場の先行きはや
や不透明な状況。

近隣地域は、良好な住環境を形成する既成住
宅地域である。圏域内における競争力は相対
的に高い。地域要因に特段の変動は認められ
ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北７Ｋ

-21264		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5.8m市道
、中間画地
１住居
居住誘導区域外
(60,200)
b 小倉北７Ｋ

-21265		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.9m県道
、北東3.9m、
角地
１住居
居住誘導区域内
(70,200)
c 小倉北７Ｋ

-21266		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 小倉北７Ｋ

-10102		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.8m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
e 小倉北７Ｋ

-10405		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,298  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
88,290 		 100
[  92.8]
95,140 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
95,100 
b (　           ) 
109,481  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,671 		 100
[ 119.2]
93,684 
93,700 
c (　           ) 
91,501  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
109,903 		 100
[ 112.2]
97,953 
98,000 
d (　           ) 
108,160  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
108,160 		 100
[ 115.0]
94,052 
94,100 
e (　           ) 
97,598  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
98,184 		 100
[ 105.4]
93,154 
93,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,000 円／㎡]  



北九州小倉北 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,791,758 
798,040 
2,993,718 
2,509,140 
484,578 		 （　0.9788）
474,305 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     13,950,147 円　　　　（　     67,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 115.00 ＬＳ2 230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   207 ㎡     15.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建てのアパート（専有面積約５０㎡程度／１戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
115.00 
100.0 
115.00 
1,400 
161,000 		 1.0  161,000 
1.0  161,000 

 2～  		 住宅
115.00 
100.0 
115.00 
1,400 
161,000 		 1.0  161,000 
1.0  161,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
230.00 
100.0 
230.00 

322,000 		 322,000 
322,000 
⑨年額支払賃料        322,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,864,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,864,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       154,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,709,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           322,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,091 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          322,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          79,227 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,791,758 円　　　　（　        18,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 170,400 円  　　　　     42,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 135,240 円  　　　        3,864,000　×　　　　   3.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      362,100 円  　　　　     42,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,600 円  　　　　     42,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,600 円  　　　　     42,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         798,040 円　（　　　　　　         3,855 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9788    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     230.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0602 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,509,140 円  
（　　　　　        12,121 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,791,758 円      
②総費用 798,040 円      
③純収益　①－② 2,993,718 円      
④建物等に帰属する純収益 2,509,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 484,578 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 474,305 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,291 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,950,147 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区緑ヶ丘二丁目１７番１０
 2908000275745-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州小倉北 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州小倉北 -10 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.
鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 93,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市小倉北区緑ヶ丘２丁目１７番１０
 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ環境の良い住宅地
域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 小倉

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 小倉駅　西方

2.5km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅が建ち並ぶ住宅地域で、土地利用は概ね現状維持程度での推移と予測。良好な居住環境や恵まれた都心
接近性等の諸条件に加え、堅調な住宅需要等の下支えもあって、地価は当面、安定基調で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区にて形成される住宅地域と把握。典型的な市場参加者は北九州市内に勤務先を有する個人が想定
され、当該市場参加者は収益性を勘案しつつも、取引水準を重視して価格判断を行うと理解される。都心部への接近状
況や居住環境等々、諸事良好な生活環境を具備するエリアにおいては、各種政策等にも後押しされた地価上昇基調が顕
現化して久しい。取引の中心価格帯をみると標準的規模の新築戸建にあっては凡そ４，０００万円前後と認識される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性よりも居住快適性が重視される住宅地域においては、居住快適性等の居住環境の良否は直ちに収益性に反映され
難いこと等もあって、収益価格が低位に試算されたものと理解される。したがって本件では、現実市場生起の地価現象
を如実に反映し、相対的な説得力が高いと判断される比準価格を中心に、収益価格を斟酌するとともに、代表標準地を
規準とした価格との均衡に留意したうえで、良心にしたがい適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 -7            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,500 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 [100.0]
100		 91,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩やかな景気回復の継続が期待される中、海
外景気の下振れや物価上昇、米国政策動向、
金融資本市場の変動等の要因が市場に及ぼす
影響に留意の要。

地域要因に変動はないが、比較的恵まれた居
住環境や、周辺類似地域における堅調な住宅
需要等にも後押しされる形で、地価は堅調に
推移する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州小倉北 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小倉北７Ｋ

-10102		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.8m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
b 小倉北７Ｋ

-11005		 北九州市小倉北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
c 小倉北７Ｋ

-10411		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東3.8m市道、
西1.6m、
二方路
１住居

(60,160)
d 小倉北７Ｋ

-11003		 北九州市小倉北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,160  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
108,160 		 100
[ 110.0]
98,327 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
98,300 
b (　           ) 
123,663  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
126,136 		 100
[ 127.7]
98,775 
98,800 
c (　           ) 
68,896  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
73,610 		 100
[  78.3]
94,010 
94,000 
d (　           ) 
116,919  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
119,842 		 100
[ 124.8]
96,027 
96,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,800 円／㎡]  



北九州小倉北 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、かつ、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,367,836 
754,500 
2,613,336 
2,185,190 
428,146 		 （　0.9788）
419,069 		 （  3.8 -  0.4 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     12,325,559 円　　　　（　     59,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州小倉北 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   207 ㎡     15.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域において標準的と解される小家族向けの低層アパート（平均専有面積は５０㎡程度）建物を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,420 
142,000 		 1.0  142,000 
1.0  142,000 

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,440 
144,000 		 1.0  144,000 
1.0  144,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

286,000 		 286,000 
286,000 
⑨年額支払賃料        286,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,432,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,432,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       137,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,294,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           286,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,746 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          286,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          70,370 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,367,836 円　　　　（　        16,270 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,472 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,440 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州小倉北 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,400 円  　　　　     37,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 171,600 円  　　　        3,432,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      315,300 円  　　　　     37,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         754,500 円　（　　　　　　         3,645 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9788    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0602 ×  40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,185,190 円  
（　　　　　        10,556 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,367,836 円      
②総費用 754,500 円      
③純収益　①－② 2,613,336 円      
④建物等に帰属する純収益 2,185,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 428,146 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 419,069 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,024 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,325,559 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州小倉北 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市小倉北区緑ヶ丘二丁目１７番１０
 2908000275745-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考