令和7年1月10日　提出 北九州小倉北 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -9 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　刀根　宏之   TEL.

鑑定評価額 280,000,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区中井４丁目５番２２ ｢中井４－５－１｣ ②地積 　(㎡) 2,393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 共同住宅 ＲＣ10 マンション、病院、 住宅等が混在する住 宅地域 北西11m市道、北東側道 水道、ガス、下水 九州工大前 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   180 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 マンション用地の需要が増進 しつつある住宅地域 街 路 １１ｍ　市道 交通 施設 九州工大前駅　南東方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり当該地域に特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測する。 生活利便性や住環境が良好で地価は堅調に推移している。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              113,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区の住宅地域と判断した。需要者の中心は個人投資家や法人のマンションデベロッパー等が想定さ れる。当該地域は社宅跡地を面的に再開発したエリアで数店の大型スーパーなども周辺に立地し生活利便性が良好であ り、需要は底堅く地価は上昇基調で推移している。取引の画地規模の相違など区々であり当該地域の市場での中心とな る価格帯は、見い出しづらい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模共同住宅が多い住宅地域で事業用目的での取引が中心である。比準価格は市場性の観点から代替・競争の関係に ある取引事例から求めた実証的な価格であり市場の動向を的確に反映し規範性は高いものと考えられる。開発法による 価格は投資採算性の観点から求めた理論的な価格であるが、計画や開発スケジュールなど想定項目が多く相対的に規範 性が劣る。よって、比準価格を重視し開発法による価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しており、物価が緩やか に上昇している。区の人口は微減、世帯数は 増加、高齢化率は上昇傾向である。 中規模の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で地 域要因に特段の変動はない。生活利便性が良 好で根強い需要が見込まれ地価は堅調に推移 している。 対象標準地に影響を与える個別的要因の変動 はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％