令和7年1月10日　提出 北九州戸畑 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州戸畑 9-2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　坂下　庸平   TEL.

鑑定評価額 163,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市戸畑区中原新町４６番１１４ ｢中原新町１－２｣ ②地積 　(㎡) 3,501   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1 事務所 Ｓ2 研究開発等の事務所 、工場が集積する工 業団地 東12.5m市道 水道、ガス、下水 九州工大前 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 北九州テクノパーク 街 路 １２．５ｍ　市道 交通 施設 九州工大前駅　北方 260m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動は見られない。研究開発等を指向する北九州テクノパーク内の工業団地にありＪＲ九工大 前駅や都市高速ランプに至近するため底堅い土地需要がある。地価は上昇基調で推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 中規模事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は戸畑区及び北九州全域を圏域とする中小工業地域であり、とくに新産業や物流関連等の集積化が進展する 工場地域との代替・競争関係が強い。主な需要者は北九州圏での積極的な事業展開を行い、さらには研究開発に方向性 を見出す会社法人等である。近隣地域ではＪＲ九州工大前駅や都市高速ランプに至近する利便性等を反映し、地価等は 堅調に推移している。取引の中心価格帯は利用目的や規模が一様でないため、一概に見出すことが難しい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 北九州テクノパークでは新産業・技術革新を指向する研究開発機関や事務所などが集積している。当該地域では、自己 利用目的が支配的で賃貸市場を想定することが困難であることから収益価格の試算を断念した。一方、比準価格は市場 動向を反映した実証的な価格である。よって、規範性のある比準価格を中心に、代表標準地との価格バランスにも留意 のうえ、圏域内の中小工場地の市場動向なども検証して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州戸畑 9-1             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [100.0] 100 [ 85.0] [100.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北九州の経済情勢は堅調な設備投資や安定的 な雇用情勢、半導体企業の誘致などが景気を 支えている。今後は急速な円安や金利上昇な どが懸念される。 新産業や物流関連などに係る工業地の地価は 上昇基調で推移している。集積性や利便性等 が良好な中小工業地域としての潜在価値が高 まってる。 対象地の個別的要因に係る特段の変動は認め られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％  ％