令和7年1月10日　提出 北九州戸畑 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州戸畑 9-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　英樹   TEL.

鑑定評価額 137,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市戸畑区牧山海岸３番２４外 ｢牧山海岸４－２８｣ ②地積 　(㎡) 3,473   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場兼事務所 中規模工場が建ち並 ぶ区画整然とした工 業団地 南東15m市道 水道、ガス、下水 戸畑 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地近くの工場地 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 戸畑駅　西方 700m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地近くの臨海工場地域で、好調な企業業績による工場地や物流施設地の需要増、昨夏の都市高速牧山出入口 への接続道路供用開始等もあり、地価は強含み推移と予測。建築費、金利等に要注意。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市を中心に周辺市区町一円の工業地域。需要者の中心は、運送・物流業、製造業等であり、好調 な企業業績による工場地や物流施設地の需要増、昨夏の都市高速牧山出入口への接続道路供用開始等もあり、地価は強 含みで推移している。取引が少なく、取引規模等も様々であり、需要の中心価格帯は把握困難だが、土地３，０００㎡ で１１，０００～１３，０００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、戸畑区の周辺類似地域において、信頼性が高いものを収集できた。中小工場を中心とする臨海部の既成工 業地域に存し、自己使用目的の不動産取引が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。よって規範性の高いと判 断される比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の関連の適否、周辺公基 準地との価格均衡や動向等の検討後、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区人口は減少、高齢化率高い。当区北部工 業地は、景気回復や道路整備の進捗により、 需要・地価は強含みで推移中。建築費高や金 利に要注意。 好調な企業業績による工場地や物流施設地の 需要増、昨夏の都市高速牧山出入口への接続 道路供用開始等もあり、需要・地価は強含み で推移中。 個別的要因については特に変動は見られない 。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％