令和7年1月10日　提出 北九州戸畑 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州戸畑 -2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　坂下　庸平   TEL.

鑑定評価額 4,850,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市戸畑区丸町３丁目１８番４ ｢丸町３－８－１１｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 宅造規制区域 (60,188) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が見 られる傾斜地の住宅 地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 戸畑 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に位置する既成住宅地域 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 戸畑駅　南西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,188) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に関して特段の変化をもたらす諸要因は見当たらない。高台で傾斜地勢の戸建住宅が建ち並ぶ既存住宅 地域であり、土地需要の選好が減退するなか、地価は下落基調で推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は戸畑区や周辺隣接区の丘陵又は周辺エリアなどに位置する住宅地域一帯である。主な需要者は当該圏域内 の居住者や地縁的選好のある個人などであり、小中規模の戸建住宅を購入している。二極化する不動産取引が進展する なか、傾斜地勢など利便性等が劣る住宅地への需要は弱含みである。総じて低調な市場動向のなか土地取引の中心価格 帯を把握することは難しいと判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場性を反映した比準価格は規範的な取引事例に基づくもので説明力に富むものである。その一方で、近隣地域等では 自己居住の戸建住宅が支配的で貸家等が殆んどなく、賃貸市場が未成熟なものであることから収益価格を試算すること が出来なかった。よって本件では、客観的かつ批判的な検証のもと、実証的で不動産市況を反映する比準価格をもとに 代表標準地との価格均衡なども考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -4            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.2] [100.0] 100 35,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 戸畑区を含む北九州市の経済情勢は、回復基 調にあり、金利上昇や物価上昇も懸念される なか、堅調な個人消費や安定な雇用情勢等が 維持されている。 傾斜地勢や高台の居住の利便性等がやや劣る 土地の需要は弱含みである。　地域要因にお ける特段の変動要因は見受けられない。 対象地の個別的要因に係る特段の変動は認め られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％