令和7年1月10日　提出 北九州若松 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 9-4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.

鑑定評価額 64,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区南二島２丁目５５７番３０外 ｢南二島２－１６－１７｣ ②地積 　(㎡) 1,892   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.2 工場兼事務所 中小規模工場、倉庫 等が連たんする臨海 工業地域 北西11m市道 水道、下水 二島 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海部の工業地域 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 二島駅　南東方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は認められず現状を維持し、地価水準は昨今の工場地需要を背景に上昇基調で推移すると予測す る。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 若松区臨港部の中小工場地であり、同一需給圏は北九州市内にて洞海湾沿岸を中心に広がる一円の中小工場地域である 。主な需要者は製造業及び倉庫業の法人等で取引の中心となる価格帯は用途・規模等にって一様ではないため把握が困 難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地－３（２）（３）の理由により比準価格のみ求めることになった。主たる需要者は倉庫業等を営む法人等であり、 市場においては商品・部品・原材料等の搬出、搬入及び輸送の効率を重視して取引に係る意思決定が行われる傾向があ る。したがって、多数の取引事例を比較検討して求めた比準価格は市場の実態を反映しており、実証性を備えた価格と して説得力を有する。したがって比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が続いているものの物価 上昇の影響が地域経済に顕在している事が懸 念材料として残る。 特段の変動要因はなく現状を維持し地価水準 は流通業務地市況を反映して堅調に推移して いる。 特段の変動要因はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％  ％