令和7年1月10日　提出 北九州若松 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 9-3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　英樹   TEL.

鑑定評価額 30,400,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区藤ノ木３丁目１５１３番１ ｢藤ノ木３－４－１４｣ ②地積 　(㎡) 1,041   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 工場兼事務所 中小規模の工場のほ か社宅等も見られる 工業地域 南西7.4m市道 水道、下水 奥洞海 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   300 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ７．４ｍ市道 交通 施設 奥洞海駅　東方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因は特に変化なし。ＪＲ筑豊本線と洞海湾に挟まれた国道背後の中小工業地域で、好調な企業業績による 工場用地の需要増、物流施設地の需要増等の影響で、地価は強含み推移と予測する。建築費や金利等に要注意。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圈は、若松区・八幡西区を中心に周辺市区町の工業地域一円である。需要者は地場中小企業を中心に、県外か らの進出は若干見られる程度である。若松区内工業地域の需要・地価は、好調な企業業績による工場用地需要増や物流 施設地需要増等により強含みで、当該地域の地価も堅調であるが、取引件数は少ない。画地規模の大小や取引当事者間 の事情等により需要の中心価格帯は把握困難だが、土地１，０００㎡で２９００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、若松区の周辺類似地域において、信頼性が高いものを収集できた。中小工場を中心とする臨海部の既成工 業地域に存し、自己使用目的の不動産取引が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。よって規範性の高いと判 断される比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の関連の適否、代表標準 地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 9-4             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,800 円／㎡ [106.9] 100 100 [100.0] 100 [116.8] [100.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の響灘臨海工業団地や周辺工業地域の需 要・地価は、好業績による工場用地需要増、 物流施設地需要増等で、大工業地域を中心に 強含みで推移中。 需要・地価が先行して強含みの大工業地域の 影響を受け、周辺で高値取引が見られ、中小 工業地域の当該地域も需要・地価が強含みで 推移している。 個別的要因については特に変動は見られない 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.2 ％  ％