令和7年1月10日　提出 北九州若松 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 9-2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　添野　敬一   TEL.

鑑定評価額 55,300,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区響町１丁目２９番 ②地積 　(㎡) 2,344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 大小の工場、倉庫が 建ち並ぶ臨海部の工 業地域 南東13m道路 水道、下水 若松 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 埋立地に形成された大型臨海 工業団地 街 路 南東１３ｍ道路 交通 施設 若松駅　北方 6.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 響灘埋立地に存する工業地域である。自動車、物流、エネルギー関連の工場が立地し、需要は持ち直し傾向から 上昇傾向に移行しつつある。地価は上昇基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、若松区内を中心とした北九州市全域の中小工業地域である。需要者の中心は、倉庫業や工場等の 運営を行う法人等である。工業地域の需要は、全国的に物流倉庫を中心として堅調であり、響灘埋立地の工業地域も需 要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、規模や用途等により異なるため、見出すことが困難な状況であ るが、価格水準は上昇傾向を示している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算してお り、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な工業地域であり、賃貸市場が未成熟 であるため収益還元法は適用できなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討 を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 9-1             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [107.2] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [100.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済状況はやや不透明感が続いているものの 、業種によっては高水準の利益が出るなど、 好調を維持していると思われる。 物流などを中心に工業地の需要は高まってい る。取引事例も増加傾向にあり、当該地域も 需要・地価が強含みに転じている。 特になし。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.3 ％  ％