令和7年1月10日　提出 北九州若松 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 9-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 357,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月4日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区北湊町１１番１外 ②地積 　(㎡) 14,149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 工場 大規模工場が建ち並 ぶ臨海部の工業地域 西20m市道、三方路 水道、下水 若松 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海部の工業地域 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 若松駅　北方 2.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の大工業地域であり、現在のところ特筆すべき変動要因は見当たらず概ね現状維持で推移している。こう した状況は、比較的良好な立地性を背景として、今後も当分の間は継続するであろうと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏のおよその範囲は、北九州市内臨海部の工業地域一帯である。需要の中心は、広域的に事業展開している法 人であり、業種は、製造業や物流業など多様である。圏内の不動産市況は、種々の業種の根強い需要を背景として比較 的活況を呈しており、最近の地価は上昇基調を強めているものと判断される。なお、取引市場では、生産の効率性や費 用の経済性、関連産業との位置関係などに着眼して取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、事例適格要件を具備した事例を採用して、比準過程の各種補修正も適切に施しており、実証的か つ客観的な価格を試算できたものと判断した。収益価格は、地域的特性から明確な賃貸市場が形成されていないため試 算することができなかった。よって、本件では、鑑定評価の手順の各段階について、客観的、批判的に検討した上で、 比準価格を採用して、専門職業家としての良心に従って適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況は概ね回復基調である。圏内の設備投資 は堅調に推移しており、現在のところ、各種 工場用地の需要は高まっているものと判断さ れる。 現在のところ、当該近隣地域の地域要因には 格別の変動はないが、若松区臨海部周辺では 、各種工場の進出が相次ぎ、土地の利用度は 高まっている。 個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.2 ％  ％