別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州若松 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州若松 5-3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　英樹   TEL.
鑑定評価額 5,520,000 円  １㎡当たりの価格 65,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市若松区本町２丁目３８９番４
｢本町２－６－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 84  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1.2:1		 店舗兼住宅

Ｓ2		 店舗併用住宅等が建
ち並ぶ古くからの商
業地域		 西15m市道、北側道 水道、ガス、下水 若松

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 若松駅　北東方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因は特に変化なく、当面現状推移と予測する。大型商業施設への顧客流出等の影響で、商況は低迷中だが
、住宅地需要や高値取引も見られ、需要・地価は強含み推移と予測する。建築費や金利動向等に要注意。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、若松区を中心に周辺市区町一円で、特に区東部の中心商業地域と代替性が高い。需要者の中心は、地縁
的選好性を持つ小売業者、地場中小企業等。大型商業施設への顧客流出、人口減少等の影響で、周辺アーケード街を含
め、空き店舗が多いが、住宅地需要や高値取引も見られ、需要・地価は強含みで推移中。周辺地域での商業地の取引規
模や用途は様々で、需要の中心価格帯は把握困難だが、土地１００㎡で５９０～７２０万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、周辺類似地域の信頼性が高い取引事例で試算され、現実市場の地価現象を反映しえたと思料される。収益
価格は、想定上の不確定要素の混入があるうえ、自用目的の店舗等や賃貸物件は廃業店舗等が多く、投資採算性に基づ
く賃料水準が未形成で、低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、近隣地域の地域的特性動
向、需要動向、単価と総額の関連の適否、代表標準地の価格との検討後、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州若松 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,300 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[103.0]		 100
[135.3]		 [100.0]
100		 65,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区人口は減少、高齢化率高い。当区東部商
業地は、一部を除き、最近高値取引も見られ
、需要・地価は概ね強含み推移。建築費高や
金利に要注意。

大型商業施設への顧客流出等の影響で、商況
は低迷中だが、住宅地需要や高値取引も見ら
れ、需要・地価は強含みで推移中。


個別的要因については特に変動は見られない
。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州若松 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 若松０７Ｋ

-10302		 北九州市若松区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b 若松０７Ｋ

-11191		 北九州市若松区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北5.2m市道、
中間画地
商業

(90,312)
c 若松０７Ｋ

-11203		 北九州市若松区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d 八幡東０７
Ｋ
-10198		 北九州市八幡東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南5.5m市道、
西5.5m、角地
商業

(100,330)
e 八幡東０７
Ｋ
-11006		 北九州市八幡東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,605  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
54,549 		 100
[  82.0]
66,523 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,500 
b (　           ) 
38,598  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[  90.0]
54,412 		 100
[  86.7]
62,759 
62,800 
c (　           ) 
50,309  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
72,517 		 100
[  94.9]
76,414 
76,400 
d (　           ) 
83,620  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
86,489 		 100
[ 119.6]
72,315 
72,300 
e (　           ) 
87,999  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
90,023 		 100
[ 138.5]
64,999 
65,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　 +20.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,000 円／㎡]  



北九州若松 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,704,152 
623,752 
2,080,400 
1,925,080 
155,320 		 （　0.9794）
152,120 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　      4,346,286 円　　　　（　     51,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州若松 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 55.00 Ｓ3 165.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   84 ㎡     10.0 m x    8.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造３階建店舗兼共同住宅、１階はフロア貸し店舗・２～３階は共同住宅・各階５５㎡程度の２ＬＤＫ×１戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
55.00 
100.0 
55.00 
1,680 
92,400 		 4.0  369,600 
2.0  184,800 

 2～ 2		 共同住宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,250 
68,750 		 1.0  68,750 
1.0  68,750 

 3～ 3		 共同住宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,250 
68,750 		 1.0  68,750 
1.0  68,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.00 
100.0 
165.00 

229,900 		 507,100 
322,300 
⑨年額支払賃料        229,900 円　×　12ヶ月　＝　       2,758,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は授受しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,758,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       137,940 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,620,860 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           507,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,817 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          322,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          78,475 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,704,152 円　　　　（　        32,192 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,757 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,680 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州若松 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 161,500 円  　　　　     32,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 110,352 円  　　　        2,758,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      274,500 円  　　　　     32,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,300 円  　　　　     32,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,300 円  　　　　     32,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         623,752 円　（　　　　　　         7,426 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9794    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,925,080 円  
（　　　　　        22,918 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,704,152 円      
②総費用 623,752 円      
③純収益　①－② 2,080,400 円      
④建物等に帰属する純収益 1,925,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 155,320 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 152,120 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,811 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,346,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州若松 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市若松区本町二丁目３８９番４
 2935005069139-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
北九州若松 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州若松 5-3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.
鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市若松区本町２丁目３８９番４
｢本町２－６－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 84  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1.2:1		 店舗兼住宅

Ｓ2		 店舗併用住宅等が建
ち並ぶ古くからの商
業地域		 西15m市道、北側道 水道、ガス、下水 若松

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 高層共同住宅も散見される商
住混在地域		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 若松駅　北東方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 優良な街路条件が奏功し高層共同住宅が散見される等、最近は住宅地域としての様相を強める傾向にあり、画地
規模等の要件次第では堅調な需要が期待できる状況にある。地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 住宅系用途への移行傾向を強めつつある地域であり、同一需給圏は北九州市西部を中心としつつ市内一円に存在する変
動要因が類似した近隣型商業地域と思料する。主な需要者は不動産業者等であり取引の中心となる価格帯は１㎡当たり
６万円台後半と推察するが、街路条件に優位性があることから画地規模等によっては需要が集中する可能性がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記のとおり各試算価格が求められた。本件の主たる需要者は不動産業者等であり、本来は取引当たって収益性を重視
するが、高層住宅系用途への転換が進行しつつある過程あり収益価格は不確実性が伴うことを鑑み、収益性を織り込み
済みの取引事例に基づく比準価格は説得力を有すると判断した。したがって、比準価格を重視し収益価格を斟酌して鑑
定評価額を決定した。なおこの価格は代表標準地からの規準価格と均衡を得ており妥当なものと判断した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州若松 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     90,300 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[103.0]		 100
[135.2]		 [100.0]
100		 65,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続いているものの物価
上昇の影響が地域経済に顕在している事が懸
念材料として残る。


土地利用に影響を及ぼす変動要因はなく現状
を維持し地価水準は市況を反映して堅調に推
移している。


特段の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州若松 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 若松０７Ｋ

-11201		 北九州市若松区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西4.5m市道
、中間画地
商業

(90,270)
b 若松０７Ｋ

-11203		 北九州市若松区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 若松０７Ｋ

-10302		 北九州市若松区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d 若松０７Ｋ

-10198		 北九州市若松区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南3.5m市道、
中間画地
商業

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,525  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
77,704 		 100
[ 113.6]
68,401 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
68,400 
b (　           ) 
50,309  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
72,517 		 100
[ 109.1]
66,468 
66,500 
c (　           ) 
41,605  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
54,549 		 100
[  84.7]
64,403 
64,400 
d (　           ) 
79,994  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
82,116 		 100
[ 125.4]
65,483 
65,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,000 円／㎡]  



北九州若松 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,757,221 
638,204 
2,119,017 
1,972,760 
146,257 		 （　0.9794）
143,244 		 （  3.9 -  0.4 ）
3.5％  
⑧収益価格 　      4,092,686 円　　　　（　     48,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州若松 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 55.00 Ｓ3 165.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   84 ㎡     10.0 m x    8.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は戸割店舗、２階以上は平均占有面積５５㎡程度のファミリータイプ住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 その階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
55.00 
100.0 
55.00 
1,800 
99,000 		 4.0  396,000 
2.0  198,000 

 2～ 3		 住宅
55.00 
100.0 
55.00 
1,230 
67,650 		 1.0  67,650 
1.0  67,650 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.00 
100.0 
165.00 

234,300 		 531,300 
333,300 
⑨年額支払賃料        234,300 円　×　12ヶ月　＝　       2,811,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保可能と判断した  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,811,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       140,580 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,671,020 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           531,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,047 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          333,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          81,154 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,757,221 円　　　　（　        32,824 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,883 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州若松 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 165,500 円  　　　　     33,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 112,464 円  　　　        2,811,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,740 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      281,300 円  　　　　     33,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,100 円  　　　　     33,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,100 円  　　　　     33,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         638,204 円　（　　　　　　         7,598 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9794    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     165.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0596     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,972,760 円  
（　　　　　        23,485 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,757,221 円      
②総費用 638,204 円      
③純収益　①－② 2,119,017 円      
④建物等に帰属する純収益 1,972,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 146,257 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 143,244 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,705 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,092,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州若松 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市若松区本町二丁目３８９番４
 2935005069139-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考