鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
北九州若松 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州若松 5-2

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　境　達司

TEL.

鑑定評価額

26,500,000 円

１㎡当たりの価格

62,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市若松区古前１丁目１３番６｢古前１－９－８｣				②地積　(㎡)	425 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）宅造規制区域 (90,200)
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域	南東20m国道	水道、ガス、下水	若松 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

近隣型店舗を主体とする国道
１９９号沿いの商業地域

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

若松駅　南西方

1.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
宅造規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

国道１９９号沿いの商業地域である。空き店舗が見られ、地域要因に大きな変化はなく、土地利用は現状維持程
度で推移すると予測する。需要は相対的に少なく、地価は軟調に推移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、若松区及び周辺区の商業地域等である。需要者は、若松区に営業基盤を有する事業者が想定される。近
隣地域は、国道１９９号沿いに形成された既成の商業地域である。背後人口が減少しており、規模の大きな商業施設は
なく、空き店舗が比較的多い。需要者が相対的に少なく、地価は軟調に推移している。画地規模により土地取引価格に
ばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は国道１９９号沿いに形成された旧来からの商業地域に存している。比準価格は若松区及び隣接区の幹線道路沿
いの商業地域等における取引事例を採用して試算しており、精度が確保されている。収益価格は土地建物一体の投資額
に見合った賃料収受に不確実性があり、比準価格より低く試算された。本件では、不動産市場を直接に反映して精度が
確保されている比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定する。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は概ね改善傾向、企業収益も全体で
は改善している。預金残高と貸出金残高は前
年を上回って推移している。消費者物価が上
昇している。

国道１９９号沿いに形成された商業地域であ
る。通過地の性格が強く、空き店舗が比較的
多く見られる。需要者は相対的に少ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州若松 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	若松０７Ｋ -10198	北九州市若松区		更地	（　）	不整形	南3.5m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	若松０７Ｋ -10601	北九州市若松区		更地	（　）	長方形	東25m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	若松０７Ｋ -11201	北九州市若松区		建付地	（　）	台形	北西4.5m市道、中間画地		商業 (90,270)
d	八幡西０７Ｋ -10510	北九州市八幡西区		更地	（　）	不整形	南東8.5m国道、中間画地		１住居 (60,200)
e	八幡西０７Ｋ -10507	北九州市八幡西区		建付地	（　）	不整形	東9m市道、北西32m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,994	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	82,116	100 [ 129.7]	63,312	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,300
b	(　 ) 74,596	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,342	100 [ 119.2]	63,206		63,200
c	(　 ) 73,525	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	77,704	100 [ 124.8]	62,263		62,300
d	(　 ) 53,913	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	56,136	100 [ 89.4]	62,792		62,800
e	(　 ) 69,596	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	73,546	100 [ 117.3]	62,699		62,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

北九州若松 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,478,261	2,169,238	7,309,023	6,615,600	693,423	（　0.9592） 665,131	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	19,003,743 円　　　　（　 44,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州若松 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防宅造規制区域	90 ％	200 ％	200 ％	425 ㎡	20.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、フロア貸し、２・３Ｆ：２ＬＤＫ・５４㎡、各階３戸の共同住宅

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

当該構造・用途では標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	90.0	162.00	2,120	343,440	4.0	1,373,760
							2.0	686,880
2～ 3	共同住宅	180.00	90.0	162.00	1,320	213,840	1.0	213,840
							1.0	213,840
～

～

～

計		540.00	90.0	486.00		771,120		1,801,440
								1,114,560

⑨年額支払賃料	771,120 円　×　12ヶ月　＝　 9,253,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 486.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は授受しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,253,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 483,672 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,189,768 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,801,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,114 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,114,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 271,379 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,478,261 円　　　　（　 22,302 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,218 円/㎡　月額支払賃料（　 2,120 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州若松 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	555,000 円	111,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	386,938 円	9,673,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 943,500 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,169,238 円　（　　　　　　 5,104 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9592

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,615,600 円（　　　　　 15,566 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,478,261 円
②総費用	2,169,238 円
③純収益　①－②	7,309,023 円
④建物等に帰属する純収益	6,615,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	693,423 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	665,131 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,565 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,003,743 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州若松 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市若松区古前一丁目１３番６	2935005066421-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
北九州若松 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州若松 5-2

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　大武　克己

TEL.

鑑定評価額

26,500,000 円

１㎡当たりの価格

62,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市若松区古前１丁目１３番６｢古前１－９－８｣				②地積　(㎡)	425 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）宅造規制区域 (90,200)
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域	南東20m国道	水道、ガス、下水	若松 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

旧来からの低層店舗が多い国
道沿いの商業地域

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

若松駅　南西方

1.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
宅造規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの国道沿いの商業地域で、引き続き空き店舗も散見され同一路線で安値取引も見られる等、地価は若干
弱含みであり、土地利用は今後も引き続き現状で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、若松区及び周辺市区一円の幹線・準幹線沿いとその背後商業地域。主たる需要者は、地縁的選好性を有
する小売業者、地場の中小企業等である。周辺大型商業施設への顧客流出や人口減少等の要因により引き続き空き店舗
も散見され、若松中心より１ｋｍ程度に位置する国道沿いの商業地であるが、背後人口も減少傾向にあり需要は総じて
弱い。画地規模により土地取引価格にばらつきがある点等により、中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内は自用物件が多く賃貸市場の成熟の程度は総じて低く収益価格を指標とするまでには到っていない状況にある。
従って、不動産市場の実態を反映した取引事例に基づいた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、地域の価格
形成要因の推移・動向の分析、検討を踏まえ、単価と総額との関連、周辺公示地等との均衡、市場動向をも考慮の上、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域の経済は緩やかな回復傾向。個人消費は
物価上昇等の影響を受けつつも緩やかに増加
。食料品等も底堅く推移。乗用車販売は、持
ち直し傾向。

空き店舗が多く、商況は引き続き厳しい。古
前地区の人口は、区平均以上の減少率。売り
希望価格もやや低い。

商業収益性等の効用に影響を与えるような個
別的要因に特段の変動は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州若松 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	若松０７Ｋ -11107	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北5.5m、角地		近商土砂災害警戒区域宅造規制区域 (100,200)
b	若松０７Ｋ -11108	北九州市若松区		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	若松０７Ｋ -10901	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、南7.2m、角地		準工 (70,200)
d	若松０７Ｋ -10601	北九州市若松区		更地	（　）	長方形	東25m国道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,500	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	44,875	100 [ 71.3]	62,938	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,900
b	(　 ) 31,017	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 87.3]	50,756	100 [ 81.0]	62,662		62,700
c	(　 ) 51,490	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	50,640	100 [ 80.4]	62,985		63,000
d	(　 ) 74,596	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,342	100 [ 114.5]	65,801		65,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,500 円／㎡]

北九州若松 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,064,393	1,997,867	7,066,526	6,377,200	689,326	（　0.9592） 661,201	（ 3.9 - 0.4 ） 3.5％
	⑧収益価格	18,891,457 円　　　　（　 44,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州若松 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防宅造規制区域	90 ％	200 ％	200 ％	425 ㎡	20.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、フロア貸し、２・３階：２ＬＤＫ・５５㎡程度の共同住宅

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	90.0	162.00	2,010	325,620	4.0	1,302,480
							2.0	651,240
2～ 2	共同住宅	180.00	95.0	171.00	1,200	205,200	1.0	205,200
							1.0	205,200
3～ 3	共同住宅	180.00	95.0	171.00	1,200	205,200	1.0	205,200
							1.0	205,200
～

～

計		540.00	93.3	504.00		736,020		1,712,880
								1,061,640

⑨年額支払賃料	736,020 円　×　12ヶ月　＝　 8,832,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 504.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,832,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 462,612 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,789,628 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,712,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,272 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,061,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 258,493 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,064,393 円　　　　（　 21,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,103 円/㎡　月額支払賃料（　 2,010 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州若松 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	535,000 円	107,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	277,567 円	9,252,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 909,500 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,997,867 円　（　　　　　　 4,701 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9592

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0871 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,377,200 円（　　　　　 15,005 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,064,393 円
②総費用	1,997,867 円
③純収益　①－②	7,066,526 円
④建物等に帰属する純収益	6,377,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	689,326 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	661,201 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,556 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,891,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州若松 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市若松区古前一丁目１３番６	2935005066421-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考