鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
北九州若松 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州若松 5-1

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　花田　宏治

TEL.

鑑定評価額

9,090,000 円

１㎡当たりの価格

71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市若松区本町２丁目７３１番｢本町２－７－１４｣				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,318)
	1:2.5	店舗Ｓ1	小売店舗等の建ち並ぶアーケード街の商業地域	南西5.3m市道	水道、ガス、下水	若松 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

古いアーケード商店街

街

路

５．３ｍ市道

交通

施設

若松駅　北東方

550m

法令

規制

商業
(100,318)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

主に足元商圏の人口減を背景に商業収益力の衰退が顕著であり事業継続が危ぶまれる状況にある。一般に画地規
模が小さく用途転用の可能性が低いこともあって需要は弱含みで地価水準は下落基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

古くからのアーケード商店街であり同一需給圏は北九州市内の業態が類似した商業地域一円である。主な需要者は小規
模小売店、飲食店を営む事業者または不動産業者と推察するが、所謂、近隣型の商業地域で地域密着度が強いことから
取引の市場規模は小さいと思料する。取引の中心となる価格帯についてはアーケードとの位置関係等により一様ではな
く、かつ事例数が希少であるため把握することが困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は小売店事業者または不動産業者等であり、取引に当たっては主に収益性が重視される。比準価格は土地
が潜在的に有する収益性を織込んで形成された取引価格に基づいており、実証的である。一方、収益価格は収益性に基
づいており理論的であるものの、先行する実勢価格の変化について硬直的であるため比準価格より低く求められたと思
料する。よって、本件では市況を反映した比準価格に重視しつつ、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復が続いているものの物価
上昇の影響が地域経済に顕在している事が懸
念材料として残る。

格別な変動要因はなく現状維持、地価水準は
市況を反映し弱含みで推移している。

特段の変動要因はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州若松 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	若松０７Ｋ -11201	北九州市若松区		建付地	（　）	台形	北西4.5m市道、中間画地		商業 (90,270)
b	若松０７Ｋ -11203	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	若松０７Ｋ -11194	北九州市若松区		更地	（　）	ほぼ整形	北5.3m市道、中間画地		商業 (100,318)
d	若松０７Ｋ -10198	北九州市若松区		更地	（　）	不整形	南3.5m市道、中間画地		商業 (90,240)
e	若松０７Ｋ -11193	北九州市若松区		建付地	（　）	長方形	西11m市道、北4.5m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,525	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	77,704	100 [ 103.9]	74,787	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,800
b	(　 ) 50,309	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	72,517	100 [ 99.3]	73,028		73,000
c	(　 ) 68,875	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,875	100 [ 94.1]	73,193		73,200
d	(　 ) 79,994	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	82,116	100 [ 116.4]	70,546		70,500
e	(　 ) 28,474	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 60.0]	100 [ 92.1]	51,991	100 [ 72.7]	71,514		71,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

北九州若松 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,777,830	908,164	2,869,666	2,689,380	180,286	（　0.9790） 176,500	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	4,902,778 円　　　　（　 38,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州若松 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	318 ％	128 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し店舗を想定

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

構造・用途等に照らし標準的有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	1,900	167,200	4.0	668,800
							2.0	334,400
2～ 2	店舗	110.00	85.0	93.50	1,600	149,600	4.0	598,400
							2.0	299,200
～

～

～

計		220.00	82.5	181.50		316,800		1,267,200
								633,600

⑨年額支払賃料	316,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,801,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 181.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保可能と判断した

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,801,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,611,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,267,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,038 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 633,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 154,272 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,777,830 円　　　　（　 29,514 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,987 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州若松 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	223,000 円	44,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	152,064 円	3,801,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 379,100 円	44,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,600 円	44,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,600 円	44,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 908,164 円　（　　　　　　 7,095 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9790

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,600,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,689,380 円（　　　　　 21,011 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,777,830 円
②総費用	908,164 円
③純収益　①－②	2,869,666 円
④建物等に帰属する純収益	2,689,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	180,286 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	176,500 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,379 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,902,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州若松 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市若松区本町二丁目７３１番	2935005069478-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
北九州若松 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州若松 5-1

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　坂下　庸平

TEL.

鑑定評価額

9,050,000 円

１㎡当たりの価格

70,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市若松区本町２丁目７３１番｢本町２－７－１４｣				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,318)
	1:2.5	店舗Ｓ1	小売店舗等の建ち並ぶアーケード街の商業地域	南西5.3m市道	水道、ガス、下水	若松 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

アーケード商店街（空き店舗
あり）

街

路

５．３ｍ市道

交通

施設

若松駅　北東方

550m

法令

規制

商業
(100,318)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

消費者の購買行動が大型商業施設に移行し既存のアーケード街への店舗需要は厳しい状況である。商業地として
の地価は下落傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は若松区及び周辺市区等の商業地域を圏域とし、若松区東部等の普通商業地域との代替・競争関係が強い。
主たる需要者は地縁的選好性を有する中小規模の法人や個人などである。近隣地域のアーケード街では空き店舗が多く
商業収益性が低いと判断される。なお、不動産取引における利用目的や規模、位置等が一様でないため取引の中心的な
価格帯は明確には見出せない状況である。足元商圏の人口減少などについても検討する必要性がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

空き店舗の多いアーケード商店街では収益価格が成熟した賃貸市場を適切に反映しているとは言いがたく、結果として
各種想定のもと低位に試算された。市場性を反映する比準価格は、周辺類似地域などの規範性を有する取引事例から求
めた実証的な価格である。よって、現実の不動産市場を反映する比準価格を重視し、さらに収益価格を比較考量のうえ
類似の標準地等との価格バランスにも留意して本件の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の牽引役である個人消費は金利高や物価
上昇の影響を受けつつも回復している。商業
地を含む不動産市場はより選別化・二極化が
進展する。

アーケード街の空き店舗も多く繁華性や商業
収益性が劣るため、不動産市況は弱含みで推
移している。

特段の変動は個別的要因にない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州若松 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	若松０７Ｋ -10198	北九州市若松区		更地	（　）	不整形	南3.5m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	若松０７Ｋ -10601	北九州市若松区		更地	（　）	長方形	東25m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	若松０７Ｋ -11194	北九州市若松区		更地	（　）	ほぼ整形	北5.3m市道、中間画地		商業 (100,318)
d	八幡西０７Ｋ -10505	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、西6m、南5m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,994	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	82,116	100 [ 112.9]	72,733	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,700
b	(　 ) 74,596	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,342	100 [ 105.8]	71,212		71,200
c	(　 ) 68,875	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,875	100 [ 100.0]	68,875		68,900
d	(　 ) 67,055	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	74,579	100 [ 99.0]	75,332		75,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

北九州若松 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,777,483	910,759	2,866,724	2,677,320	189,404	（　0.9790） 185,427	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	5,150,750 円　　　　（　 40,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州若松 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	318 ％	128 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建（フロア貸し）

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

当該用途（構造）では標準的な有効率である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	1,950	171,600	4.0	686,400
							2.0	343,200
2～ 2	店舗	110.00	85.0	93.50	1,580	147,730	4.0	590,920
							2.0	295,460
～

～

～

計		220.00	82.5	181.50		319,330		1,277,320
								638,660

⑨年額支払賃料	319,330 円　×　12ヶ月　＝　 3,831,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 181.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,831,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,598 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,640,362 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,277,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,135 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 638,660 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 124,986 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,777,483 円　　　　（　 29,512 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,023 円/㎡　月額支払賃料（　 1,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州若松 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,000 円	44,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,959 円	3,831,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 377,400 円	44,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,400 円	44,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,400 円	44,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 910,759 円　（　　　　　　 7,115 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9790

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,400,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0603	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 30 ％　＋ 0.0877 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,677,320 円（　　　　　 20,917 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,777,483 円
②総費用	910,759 円
③純収益　①－②	2,866,724 円
④建物等に帰属する純収益	2,677,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	189,404 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	185,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,449 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,150,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州若松 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市若松区本町二丁目７３１番	2935005069478-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考