令和7年1月10日　提出 北九州若松 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -14 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　英樹   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区西小石町２番１１ ｢西小石町１３－２１｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既存の住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 若松 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 バス通り背後に一般住宅が多 く見られる既成住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 若松駅　北西方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因は特に変化なく、当面は現状推移と予測する。郊外で利便性や街路条件が若干劣るが、概ね区画整然と している区北東部の既成住宅地域で、需要・地価はほぼ横ばい推移と予測する。建築費や金利動向等に要注意。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は若松区及び周辺市区町一円で、特に若松区北東部等郊外を中心とした住宅地域との代替性が高い。需要者 の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する一般住宅取得者層であり、外部からの流入は少ない。郊外で利便性や 街路条件が若干劣るが、概ね区画整然としている区北東部の既成住宅地域のため、需要・地価はほぼ横ばいで推移中。 需要の中心価格帯は、土地２５０㎡で、１，０００～１，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺類似地域の信頼性の高い取引事例で試算され、現実市場の地価現象を反映しえたと思料される。近隣 地域は自己使用目的の一般住宅が大半を占め、賃貸共同住宅等収益物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟なので、収益還 元法は適用しなかった。よって規範性の高いと判断される比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需 要動向並びに単価と総額の関連の適否、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -7              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,700 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区人口は減少、高齢化率高い。区東部郊外 の利便性や住環境が概ね良好な住宅地域の需 要・地価はほぼ横這いで推移中。建築費高や 金利に要注意。 郊外の区北東部に位置し、利便性や街路条件 が若干劣るが、住環境は概ね良好な既成住宅 地域で、需要・地価はほぼ横ばいで推移して いる。 個別的要因については特に変動は見られない 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％