令和7年1月10日　提出 北九州若松 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -13 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　坂下　庸平   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 51,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区青葉台南２丁目１２番１１３ ｢青葉台南２－１２－１３｣ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 折尾 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の大規模住宅団地 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 折尾駅　北西方 5.0km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 若松区郊外（西部）の既成の大規模住宅団地であり居住環境が比較的良好である。堅調な新築住宅市場を背景に 中古住宅に対する需要も安定的に推移している。地価は引き続き堅調に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は若松区西部や周辺隣接区等の住宅地域一帯を圏域とし、主たる需要者は圏域内の居住者や小倉都心部等へ 通勤する給与所得者、さらには地元の不動産開発業者などである。近隣地域の周辺では既成団地としての居住の利便性 や快適性が比較的良好なことから住宅需要が底堅く、これらを背景に地価も堅調に推移している。中古住宅の中心的な 価格水準は、規模や品等などにも依るが標準的なもので１，７００万円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第一種低層住居専用地域内にあり自己利用目的の戸建住宅などが建ち並んでいる。住宅賃貸の成熟性が十分 に形成しているとは認められないため、収益還元法の適用を断念した。その一方で比準価格は若松区西部等の住宅市場 を反映した実証的な価格で精度に富むものである。よって鑑定評価額の決定にあたっては規範性のある比準価格を中心 に代表標準地との関係にも留意のうえ、前年度変動率なども考慮して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -12             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 88.2] [100.0] 100 51,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若松区を含む北九州地域の経済市況は回復基 調である。金利上昇や物価高のなか個人消費 や雇用情勢の改善などが景気を下支えしてい る。 居住の快適性が比較的良好で大規模な住宅団 地としての堅調な不動産需要があり、地価は 上昇基調で推移する。 不動産の個別性に影響を及ぼす変化は特に認 められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％