令和7年1月10日　提出 北九州若松 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一   TEL.

鑑定評価額 9,130,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区畠田１丁目３番１１６ ｢畠田１－３－７｣ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅と空地が混 在する区画整理済の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 二島 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 二島駅　北西方 1.8km 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が比較的整然と建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因等の大きな変化はない。鉄道駅やスーパーマーケッ ト等の生活施設が徒歩圏にない。景気回復傾向から需要は回復しており、地価は若干の上昇傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は若松区中央部付近の住宅地域である。需要者の中心は若松区の居住者及び当区及び小倉や八幡中心部への 通勤者である。小学校は徒歩圏にあるが、鉄道駅やスーパーがやや遠く、生活利便性が若干劣る。但し、復調してきて いる景気動向から需要は回復傾向で推移している。土地は６０～７０坪で１，０００万円弱、新築戸建で２，５００万 円～３，０００万円程度が需要の中心で、中古住宅の売れ筋価格帯は１，５００万円を下回る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、一部貸家等も見られるものの、賃貸市場を形成するほどではないこ とから収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域のような住宅地域においては生活の利便性、快適 性が重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。従って、このように信頼性に富む 比準価格を中心に、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -12             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [100.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若松区の傾斜地への需要は北九州市の高齢化 や土砂災害の危険等から弱含んでいるが、平 坦地の住宅地への需要は回復傾向にある。 丘陵地に形成された中小規模一般住宅が建ち 並ぶ住宅地域で、やや郊外部にあるが、需要 は比較的安定的に推移している。 価格形成要因に特段の影響を与える変動要因 は特に認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％