鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
北九州若松 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州若松 -1

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　沖永　裕章

TEL.

鑑定評価額

16,700,000 円

１㎡当たりの価格

64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市若松区白山２丁目３１９番１０｢白山２－２－１１｣				②地積　(㎡)	261 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｓ1	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	北西5.2m市道	水道、ガス、下水	若松 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

５．２ｍ市道

交通

施設

若松駅　北西方

550m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

若松駅周辺に位置する平坦部の既成住宅地域であり、高齢化等に伴う需要減退が指摘されるが、利便性・住環境
ともに良好であり、地価は今後も堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は若松区東部の住宅地域の圏域であり、需要者の中心は若松区及び隣接区等に通勤圏を有する中高年層と思
料する。地縁関係による選好性が見られる既成住宅地域として圏外からの転入者は総じて少ない。標準地は、若松区東
部では利便性が良好な平坦地域に立地し住宅地の需要は概ね堅調である。取引市場における宅地の中心価格帯は規模に
より一様ではないが、土地のみが１，３００万円～１，７００万円前後と判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、多数の取引事例から規範性の高い標準地周辺の複数事例を採用し比準の各過程も適切と判断され、得られ
た価格は実証的かつ妥当と判断する。収益価格は、自己使用目的の取引が支配的な地域に属し、土地価格に見合う賃料
水準が形成されず低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては、快適性が重視される住宅地であり、比準価格を
重視し、収益価格を考量し、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

若松区を含む北九州経済は緩やかな回復基調
にあり、住宅投資は弱めの動きながら個人消
費・公共投資・雇用情勢は総じて堅調に推移
している。

特段の変動はみられないが、中心市街地に位
置し、周辺では戸建分譲が見られるなど住宅
地需要は堅調であり、地価は安定的に推移し
ている。

対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認
められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州若松 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	若松０７Ｋ -10301	北九州市若松区		建付地	（　）	不整形	南西5.3m市道、南5.3m、角地		近商 (100,200)
b	若松０７Ｋ -10302	北九州市若松区		更地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
c	若松０７Ｋ -11102	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西5.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	若松０７Ｋ -10902	北九州市若松区		更地	（　）	長方形	南5.2m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	若松０７Ｋ -11192	北九州市若松区		貸家建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,365	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	61,952	100 [ 94.0]	65,906	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,900
b	(　 ) 41,605	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	54,549	100 [ 86.5]	63,062		63,100
c	(　 ) 54,549	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.3]	63,484	100 [ 98.0]	64,780		64,800
d	(　 ) 50,138	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	53,199	100 [ 84.1]	63,257		63,300
e	(　 ) 55,686	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,022	100 [ 87.1]	65,467		65,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,000 円／㎡]

北九州若松 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,152,806	651,580	2,501,226	2,096,840	404,386	（　0.9788） 395,813	（ 3.8 - 0.4 ） 3.4％
	⑧収益価格	11,641,559 円　　　　（　 44,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州若松 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	261 ㎡	13.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均賃貸面積５０㎡の２階建共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	100.00	100.0	100.00	1,280	128,000	1.0	128,000
							1.0	128,000
2～ 2	共同住宅	100.00	100.0	100.00	1,280	128,000	1.0	128,000
							1.0	128,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		256,000		256,000
								256,000

⑨年額支払賃料	256,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,072,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,072,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 128,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,087,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	256,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,458 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 256,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 62,988 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,152,806 円　　　　（　 12,080 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,308 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州若松 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,400 円	35,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	96,480 円	3,216,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 302,600 円	35,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 651,580 円　（　　　　　　 2,496 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9788

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,600,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0602 × 40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,096,840 円（　　　　　 8,034 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,152,806 円
②総費用	651,580 円
③純収益　①－②	2,501,226 円
④建物等に帰属する純収益	2,096,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	404,386 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	395,813 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,641,559 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州若松 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市若松区白山二丁目３１９番１０	2935005055030-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
北九州若松 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州若松 -1

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　橋本　英樹

TEL.

鑑定評価額

16,700,000 円

１㎡当たりの価格

64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市若松区白山２丁目３１９番１０｢白山２－２－１１｣				②地積　(㎡)	261 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｓ1	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	北西5.2m市道	水道、ガス、下水	若松 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

若松区東部の中心地背後に位
置する既成住宅地域

街

路

５．２ｍ市道

交通

施設

若松駅　北西方

550m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区東部の中心地背後の既成住宅地域で、人口減少や高齢化進行中だが、利便性が高い。周辺での高値取引も見ら
れ、需要及び地価は強含み推移と予測する。建築費や金利動向に要注意。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、若松区及び周辺市区町一円で、特に若松区東部のＪＲ若松駅及びその周辺各駅を中心とする住宅地域と
の代替性が強い。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する一般住宅取得者層である。区東部の利便性が
良好な近隣地域は、周辺での高値取引等需要及び地価は強含みで推移している。需要の中心価格帯は、土地２３０㎡で
１，３００～１，６００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、周辺類似地域の信頼性が高い取引事例で試算され、現実市場の地価現象を反映しえたと思料される。収益
価格は、想定上の不確定要素の混入があるうえ、自用目的の一般住宅が多いため、土地価格に見合う賃料水準が未形成
で、低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向
並びに単価と総額の関連の適否、周辺地域との価格バランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区人口は減少、高齢化率高い。区東部の利
便性や住環境良好な住宅地域の需要及び地価
は概ね強含みで推移中。建築費高や金利に要
注意。

区東部中心地背後の利便性が良好な住宅地域
で、周辺での堅調な戸建住宅地需要から、地
価は強含みで推移中。

個別的要因については特に変動は見られない
。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州若松 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	若松０７Ｋ -10902	北九州市若松区		更地	（　）	長方形	南5.2m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	若松０７Ｋ -10301	北九州市若松区		建付地	（　）	不整形	南西5.3m市道、南5.3m、角地		近商 (100,200)
c	戸畑０７Ｋ -10897	北九州市戸畑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西5.7m、角地		１住居 (80,200)
d	若松０７Ｋ -10605	北九州市若松区		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,138	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,539	100 [ 86.4]	58,494	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,500
b	(　 ) 60,365	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	61,952	100 [ 88.3]	70,161		70,200
c	(　 ) 85,336	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	86,413	100 [ 137.9]	62,664		62,700
d	(　 ) 58,793	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,263	100 [ 86.3]	68,671		68,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,600 円／㎡]

北九州若松 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,390,984	715,328	2,675,656	2,255,870	419,786	（　0.9788） 410,887	（ 3.8 - 0.4 ） 3.4％
	⑧収益価格	12,084,912 円　　　　（　 46,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州若松 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	261 ㎡	13.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は共同住宅・各階２ＬＤＫ×２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	110.00	100.0	110.00	1,220	134,200	1.0	134,200
							1.0	134,200
2～ 2	共同住宅	110.00	100.0	110.00	1,220	134,200	1.0	134,200
							1.0	134,200
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		268,400		268,400
								268,400

⑨年額支払賃料	268,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,220,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,220,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 138,432 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,322,368 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	268,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,577 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 268,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 66,039 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,390,984 円　　　　（　 12,992 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,247 円/㎡　月額支払賃料（　 1,220 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州若松 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,200 円	38,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	121,128 円	3,460,800　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 325,500 円	38,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,300 円	38,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,300 円	38,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 715,328 円　（　　　　　　 2,741 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9788

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,300,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0602 × 40 ％　＋ 0.0865 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,255,870 円（　　　　　 8,643 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,390,984 円
②総費用	715,328 円
③純収益　①－②	2,675,656 円
④建物等に帰属する純収益	2,255,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	419,786 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	410,887 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,574 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,084,912 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北九州若松 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北九州市若松区白山二丁目３１９番１０	2935005055030-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考