令和7年1月10日　提出 北九州門司 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　大川　弘太郎   TEL.

鑑定評価額 196,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区新門司１丁目７番７ ②地積 　(㎡) 6,600   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2 事務所兼車庫 Ｓ2 大規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海工業 地域 北東12m道路 水道 門司 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     6,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ道路 交通 施設 門司駅南東方 7.7km 法令 規制 工専 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、臨海部に形成され工業地域。市内他区等の工業団地と競合関係にあるが、高速道路等へのアクセス が良好であり、今後も物流企業等の進出が期待され、地価は上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場・倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市及び周辺市町に形成された工業地域。設備投資は、企業収益の改善等を背景に持ち直し傾向に ある。新門司エリアの工業地は、フェリーターミナル、北九州空港（２４時間輸送可能・国際貨物定期便運航）、九州 自動車道等の道路網等により、海・空・陸の輸送施設が充実しており、物流拠点等としての用地需要が高まっている。 需要者は運送・物流業、製造業等が中心であり、市内においては今後も工業地に対する新規投資が期待される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏の範囲を広域的に捉え、代替競争関係にある類似地域等の取引事例からアプローチした実証的 な価格である。近隣地域は、自社工場等が建ち並ぶ臨海型の工業団地であり、賃貸市場が未成熟なため収益価格の試算 は断念した。従って、本件においては、前年対象標準地の価格、価格形成要因の動向等を勘案の上、工業地の需給動向 を反映する比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済は回復基調にあるが、物価高、円安 、国際情勢等下振れリスクが懸念される。不 動産市場は選別・二極化が進行。門司区の人 口は減少傾向。 ネットビジネス拡大による物流適地の需要が 高く、特に大型倉庫の建設が可能で物流施設 として利用効率が高い大規模用地の選好性が 強くなっている。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％