令和7年1月10日　提出 北九州門司 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　吉次   TEL.

鑑定評価額 81,900,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区新門司３丁目２３番 ②地積 　(㎡) 4,931   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海型工 業団地 北20m市道 水道 門司 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中規模倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  62.5 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 埋立により造成された工業団 地 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 門司駅　南東方 9.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の工業地域として概ね成熟しており、物流施設用地への投資が中心となる傾向が強まっており、地価水準 については上昇傾向にあると判断される。 (3)最有効使用の判定 中規模倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 当該地域は、門司区区臨海部の工業地域であり、同一需給圏は、北九州市・京築一帯の業地域である。需要者の中心は その規模により地場資本のみならず同一需給圏外からの需要も見込める。都市高速ほか新北九州空港を擁し、北九州市 の都心部にも近接しており、交通アクセスは良好である。また、全国的に流通業務用地への需要が強く堅調に推移して いる。取引の中心となる価格帯は規模等により、相当の幅があるものと考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と類似の取引事例より比較検討したもので、市場性を反映した価格である。収益価格は、自用 の倉庫等が建ち並ぶ工業地帯で、賃貸市場が未成熟であり、賃料水準の把握が困難であることから収益還元法の適用を 断念した。本件においては、比準価格を標準に検討を行い、前年価格との整合性、流通業務用地の需給動向を考慮のう え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北九州の経済は緩やかに回復しているものの 、回復のペースは鈍化している。設備投資は 、増加している。 流通業務用地への需要が強く、近隣地域への 需要増がみられる。 対象標準地に影響を与えるような、個別的要 因の変動は、認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％