令和7年1月10日　提出 北九州門司 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -20 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　兼重　利彦   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区大里本町３丁目１４番１２１ ｢大里本町３－１４－１６｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,120) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 門司 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 門司駅　南西方 430m 法令 規制 １住居 (60,120) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地利用は概ね現状維持程度での推移が続くと予測する。最寄駅から徒歩圏内にある諸事良好な生活環境を有す る住宅地域で、底堅い需要も認められることから、地価は当分の間、上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区を中心に形成される住宅地域。典型的な市場参加者は北九州市内に勤務先を有する個人で、当該市 場参加者は土地・建物総額も勘案しつつ取引水準を重視したうえで価格判断を行うと理解される。標準地は最寄駅から 徒歩圏内にある諸事良好な生活環境を有する住宅地で、需要は底堅く地価は堅調に推移する。不動産取引の中心価格帯 をみると、土地のみで凡そ１，０００万円台中盤から後半程度、中古物件では凡そ３，０００万円前後と認識される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域的特性に鑑みて収益価格は試算しなかったが、典型的な市場参加者の市場行動に着目すると自己居住目的での不動 産取引が支配的であるから、市場参加者の行動原理から価格にアプローチした比準価格の説得力が本件の場合は高い。 以上より現実市場生起の地価現象を如実に反映し、客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された比準価格を標準に 代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、良心にしたがい適正と判断される鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [113.7] [100.0] 100 85,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩やかな景気回復の継続が期待される中、海 外景気の下振れや物価上昇、米国政策動向、 金融資本市場の変動等の要因が市場に及ぼす 影響に留意の要。 地域要因に変動はないが、最寄駅から徒歩圏 内に所在する諸事良好な生活環境を有する住 宅地域で、底堅い需要も認められ、地価は強 含みで推移する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％