令和7年1月10日　提出 北九州門司 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -12 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　早坂　剛雄   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 49,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区大里東１丁目９番９ ｢大里東１－９－３５｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに公 営住宅等が見られる 住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 小森江 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に存する住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 小森江駅　南東方 600m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地勢に存する旧来からの戸建住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持するものと予測す る。地価水準については、底値に近い価格帯であることから概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区内の住宅地域で、主たる市場参加者は門司区に居住し区内中心部または小倉北区へと通勤する一次 取得者が中心である。区の中心部からやや離れた傾斜地勢に存する旧来からの既成住宅地域であり、高齢化等の影響を 受けやすいものの、地価は底値圏に近い状態にあることから、概ね横ばい傾向で推移している。地価水準は１２０～１ ７０㎡程度の土地で、概ね６００～８５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用を目的とし、居住の快適性が重視される郊外の既成住宅地域である。比準価格は門司区において 自己利用目的に取引された取引事例を採用しており、比準価格の信頼性は高い。一方、近隣地域は市内中心部からやや 離れた郊外に存する住宅地域で、賃貸市場が成熟した地域ではないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、 本件では比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,900 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [100.0] 100 49,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向であるが、高齢化率は県平均 よりも高い。国際情勢等は不安定であるもの の、経済回復に伴い取引価格は全体的に上昇 傾向にある。 傾斜地に存する既成住宅地域で、街路条件が 劣ることから市場における競争力に欠けるも のの、底値に近く地価は概ね横ばいで推移し ている。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％